Tomáš Jelínek, generální ředitel Century 21
Foto: Century21 / Hrot24
Stav realitního trhu
Miniaturní byty, přehřáté nájmy a milion domů bez budoucnosti. Český realitní trh se láme vejpůl
Český realitní trh prochází zásadními změnami, které ovlivní bydlení celé generace. Demografická revoluce, milion domů před rekonstrukcí a polarizace mezi velkými městy a vylidňujícími se regiony – to jsou klíčové trendy, které už dnes formují realitu trhu.
Tomáš Jelínek
Tři čtvrtiny prodejů tvoří byty do 30 metrů čtverečních, nájemní bydlení zmizí z nabídky za 19 dní a do roku 2050 bude až 1,2 milionu nemovitostí fakticky neprodejných – kvůli kombinaci stárnutí populace, energetické náročnosti starého bytového fondu a absence infrastruktury v periferních regionech. V následujícím přehledu představím klíčové postřehy z českého realitního trhu:
Miniaturizace bydlení dosáhla vrcholu, 75 % všech prodejů tvoří byty 1+kk a 2+kk do 30 m². Hlavními kupci jsou investoři, ceny dosáhly až 200 tisíc Kč/m², což znamená 6 milionů za byt 1+kk. Červenec 2024 byl nejúspěšnějším měsícem v historii firmy kvůli obavám z růstu hypotečních sazeb.
Nájemní trh je extrémně přehřátý. Průměrná doba nabídky nemovitosti je pouhých 19 dní. Nájmy tvoří 45 % celkové nabídky (historicky výjimečné). Vliv má i 400 tisíc Ukrajinců v ČR. Nájemné je stále nízké v mezinárodním srovnání a bude dál růst.
Studenti jsou zlatý důl pro investory. V Brně je 60 tisíc studentů, ale kapacita kolejí pouze 20 tisíc míst. Studenti běžně sdílejí byty i ve velkých skupinách – příklad: 8 studentů pronajalo vilu za 60 tisíc Kč/měsíc. Kalkulace "per lůžko" vyšponuje výnosy výše než klasický pronájem.
Praha roste rychleji, než se uvádí. Hlavní město přibírá 20 tisíc obyvatel ročně, ne 10 tisíc. Sledujeme migrační cyklus: mladí přicházejí do Prahy, s rodinou se stěhují do satelitů, s dětmi ve škole se vracejí zpět, senioři opět migrují do měst kvůli dostupnosti služeb.
Demografická bomba tiká. Dnes máme 2,5 milionu důchodců, do roku 2050 bude přes třetinu populace nad 65 let. V nejbližších 10 letech půjdou do důchodu Husákovy děti. Vzniká nový segment "věkově udržitelného bydlení" – bezbariérové, energeticky efektivní, malé koncepce.
Milion domů před energetickým kolapsem. Cca 1 milion domů čeká razantní rekonstrukce, 300 tisíc nemovitostí se topí uhlím, 110 tisíc má azbestovou střechu. Průměrné stáří bytového fondu je přes 50 let. Náklady na renovaci často přesahují hodnotu nemovitosti.
600 tisíc až 1,2 milionu nemovitostí bude neprodejných. Podle prognózy ČSÚ do roku 2050 bude toto množství nemovitostí v periferních regionech fakticky neprodejných jako plnohodnotné bydlení. Populace ČR stagnuje na 10-11 milionech, ale mění se její struktura.
Trh se polarizuje na dvě reality. Velká města (Praha, Brno, Ostrava, krajská města) budou mít trvalý nedostatek bytů a rostoucí ceny. Periferní regiony bez infrastruktury budou mít přebytek nemovitostí s omezenou prodejností.
Železnice je nevyužitý poklad. ČR má hustou železniční síť, ale neumí ji využít. Rychlotratě by mohly zpřístupnit bydlení v Pardubicích, Kladně, Říčanech. Slibovaná rychlodráha na Kladno se nerealizuje 20 let. Z Letňan do centra Prahy trvá cesta stejně dlouho jako do Drážďan.
Dnes máme 2,5 milionu důchodců, do roku 2050 bude přes třetinu populace nad 65 let.
Dotace ohýbají trh místo jeho zlepšení. Podpora bydlení často vede ke zvýšení cen, ne ke snížení. Lidé s podporou často bydlí v nejdražších nájmech. Efektivnější by bylo zajistit dostatečné příjmy než dotovat bydlení.
Generace Z mění přístup k bydlení. Mladí lidé by měli začít plánovat bydlení už ve 25 letech, ne ve 40. ČR má nejnižší frekvenci výměny nemovitosti za život, logické by bylo měnit každých 7 let. Mladé generace jsou flexibilnější a vnímají bydlení jako službu, ne celoživotní investici.
Boom miniaturních bytů: investoři mění pravidla
Letošní rok je pro developery opravdu úspěšný. Poptávka po nových projektech se vrátila v plné síle a trh opět žije. Ale co se vlastně nejvíc prodává? Tři čtvrtiny všech prodejů tvoří malé byty – konkrétně kategorie 1+kk a maximálně 2+kk.
Bavíme se o bytech 1+kk pod 25 metrů čtverečních a bytech 2+kk okolo 30 metrů. To jsou dnes standardní rozměry. Důvod je jednoduchý: hlavními kupci jsou investoři, kteří přesně vědí, co funguje na nájemním trhu. Malé byty se nejlépe pronajímají – studentům, mladým profesionálům, začínajícím párům.
Ceny ale dosáhly zajímavých úrovní. V některých projektech se cena za metr čtvereční vyšplhala až k 200 tisícům korun. Když si to přepočítáte, miniaturní byt 1+kk vás vyjde na 6 milionů.
Pro mladou rodinu, která by takový byt potřebovala jako startovací, je to často výzva. Hypotéka má své limity dané příjmem, a nominální hodnota 6 milionů je pro řadu mladých lidí na hraně dosažitelnosti.
Zajímavé je, že právě červenec letošního roku byl pro nás nejúspěšnějším měsícem v historii firmy. Důvodem byla obava z dalšího růstu hypotečních sazeb – lidé masivně využívali úvěry, dokud byly ještě relativně dostupné. To ukazuje, jak citlivý je trh na změny v hypotečním financování.
Studentské bydlení: nový segment s obrovským potenciálem
Spolupracujeme především s menšími developery, ale i tam vidíme obrovský zájem o projekty zaměřené na studentské bydlení. A není se čemu divit – studenti představují stabilní a rostoucí segment trhu.
Vezměte si třeba Brno. Město má 60 tisíc studentů, ale kapacita kolejí pokrývá maximálně 20 tisíc míst. A kvalita kolejí často není taková, aby studenti neměli důvod hledat alternativy. Dnešní generace navíc nemá problém sdílet domácnosti – a to i ve velkých počtech.
Očekávám, že nájemné bude dál růst – je to prostě logický důsledek tržních sil.
Pamatuju si případ, kdy nás kontaktovala skupina osmi studentů, kteří hledali vilu v Praze. Spočítali si, že když se rozdělí o nájem, dokážou si pronajmout opravdu kvalitní nemovitost. Nakonec si pronajali vilku za 60 tisíc korun měsíčně – a po rozdělení to pro ně bylo levnější než bydlení na koleji.
Pro investory je klíčová kalkulace "per lůžko". Když si spočítáte, kolik můžete vybrat za každé lůžko v bytě, dokážete dosáhnout výrazně vyššího výnosu než u klasického rodinného pronájmu.
Tento model má samozřejmě dopad na celkový trh – studenti vytváří specifickou poptávku, která ovlivňuje cenovou hladinu v univerzitních městech.
Nájemní trh: extrémní převis poptávky
Současný nájemní trh je charakterizován jedním slovem: nedostatek. U nás v Century 21 máme průměrně nemovitost v nabídce 19 dní. Devatenáct dní od zveřejnění inzerátu do podpisu smlouvy. To je extrémně krátká doba, která jasně ukazuje obrovský převis poptávky nad nabídkou.
Na tento stav má vliv několik faktorů. Jedním z nich je bezesporu ukrajinská imigrace – odhaduje se, že v České republice žije kolem 400 tisíc Ukrajinců, a tato skupina představuje významný motor nájemního trhu. To není hodnocení, to je prostě realita, která ovlivňuje dostupnost bydlení.
Pokud dnes hledáte bydlení k pronájmu, určitě ho seženete – ale musíte počítat s vyšší cenou. A tady je důležité říct něco, co možná překvapí: nájemné v České republice je v mezinárodním srovnání stále poměrně nízké, zejména když to porovnáte s cenami nemovitostí.
Proto očekávám, že nájemné bude dál růst – je to prostě logický důsledek tržních sil. U nás v Century 21 dnes nájmy tvoří 45 % celé naší nabídky, což je historicky výjimečné číslo. Dříve to tak nebylo.
Migrační cyklus: fascinující vzorec českého bydlení
Sledujeme migrační vzorec, který se opakuje napříč generacemi. Mladí lidé přicházejí do velkých měst, zejména do Prahy, kvůli vysoké škole nebo práci. Pronajímají si byty, často v atraktivních lokalitách – lofty, stará zástavba v centru.
Problém je, že tato zástavba je dnes stále častěji obsazována Airbnb, což snižuje dostupnost pro dlouhodobý pronájem. Pak přichází fáze zakládání rodiny. V tu chvíli se mladé páry stěhovávají za Prahu – do satelitních měst, do okolních obcí, někdy i do vzdálenějších měst jako Pardubice. Hledají větší prostor, lepší cenu, klidnější prostředí.
Ale pak nastává zvrat. Jakmile děti začnou chodit do školy, rodiny začínají řešit logistický problém. Dostupnost škol, kroužků, lékařů, sociálních služeb. Ve většině satelitních měst často neexistuje dostatečná infrastruktura, a tak se rodiny začínají stahovat zpět do velkých měst.
A pak přichází čtvrtá fáze – stáří. Senioři opět migrují do měst, protože potřebují dostupnost zdravotní péče, sociálních služeb, veřejné dopravy. To je ten cyklus, který se opakuje a který zásadně ovlivňuje realitní trh.
Důležitý faktem je, že Praha roste o 20 tisíc obyvatel ročně, ne o 10 tisíc, jak se často uvádí. To vytváří obrovský tlak na bytovou výstavbu, který současný systém má problém pokrýt.
Demografická revoluce: největší změna příštích desetiletí
Tady se dostáváme k tomu, co považuji za největší výzvu českého realitního trhu v příštích desetiletích. Dnes máme v České republice 2,5 milionu důchodců. A demografická křivka jasně ukazuje, že jich bude jen přibývat. Do roku 2050 bude více než třetina populace starší 65 let. V nejbližších deseti letech půjdou do důchodu takzvané Husákovy děti – nejpočetnější generace v naší historii.
Co to znamená pro realitní trh? V tuto chvíli se to ještě příliš neprojevuje. Není to tak, že by si padesátníci masivně uvědomovali, že zestárnou, a připravovali se na to. Ale trend už začíná být patrný. Vzniká nový segment trhu: "věkově udržitelné bydlení".
Průměrné stáří bytového fondu v České republice je přes 50 let. To není jen estetický problém – je to problém energetický, ekonomický a nakonec i sociální.
Jde o nemovitosti, kde dokážete poměrně dobře fungovat i v případě, že máte sníženou pohyblivost. Bezbariérové domy, malé koncepce, sofistikovaná řešení. Vidíme rostoucí poptávku po kontejnerových domech, modulárních řešeních, které si lidé mohou postavit na své zahradě a které jsou už od začátku navržené jako bezbariérové.
Zároveň bude důležitá energetická náročnost budovy. V době rostoucích cen energií bude pro seniory klíčové, aby provoz nemovitosti byl finančně únosný. Lidé se budou stěhovat z velkých nemovitostí, jejichž rekonstrukce budou příliš nákladné a jejichž provoz nebude únosný. Bude pro ně daleko efektivnější přesunout se do nějakého menšího bydlení – buďto malé nemovitosti na pozemku, nebo do města do bytu.
Energetická výzva: milion domů na rozcestí
A tady se dostávám k tomu, co považuji za zásadní výzvu pro trh. Odhaduje se, že v České republice máme zhruba milion domů, které stojí před razantní rekonstrukcí. Máme asi 300 tisíc nemovitostí, kde se stále topí uhlím. A 110 tisíc domů má azbestovou střechu.
Průměrné stáří bytového fondu v České republice je přes 50 let. To není jen estetický problém – je to problém energetický, ekonomický a nakonec i sociální. Náklady na kompletní energetickou renovaci starého domu často přesahují hodnotu nemovitosti.
A navíc – a to je klíčové – řada těchto domů stojí v lokalitách, kde v budoucnu nebude dostatečná poptávka. V obcích bez sociální infrastruktury, bez lékařů, bez škol, odkud lidé odcházejí.
Prognóza Českého statistického úřadu, která říká, že do roku 2050 bude v České republice mezi 600 tisíci až 1,2 milionem nemovitostí fakticky neprodejných jako plnohodnotné bydlení. Možná jako rekreace, možná za symbolickou cenu, ale ne jako hlavní bydlení.
To je realita, kterou si musíme přiznat. Ne všechny nemovitosti mají budoucnost.
Polarizace trhu: dvě odlišné reality
Předpokládám, že populace České republiky příliš neporoste. Budeme pořád někde mezi 10 až 11 miliony obyvatel. Ale složení té populace se dramaticky změní – výrazně přes 30 % budou lidé nad 65 let. To povede k tomu, čemu říkám polarizace trhu. Rozdělení na prémiový trh a trh s omezenou perspektivou.
Prémiový trh budou velká města – Praha, Brno, Ostrava, krajská města. Tam bude pořád nedostatek bytů, protože výstavba je složitá a pomalá. Tam budou ceny růst. Tam bude poptávka, protože tam jsou pracovní příležitosti, sociální služby, zdravotnictví, kultura, veřejná doprava.
Periferní regiony budou opačný příběh. Lokality odstřižené od sociálních služeb, bez infrastruktury. Tam budou přebývat nemovitosti s omezenou prodejností. Nebo budou prodejné za výrazně nižší ceny, protože tam bude někdo hledat sekundární využití – rekreaci, víkendové bydlení.
Lidé budou migrovat do měst. Je to logický důsledek demografických změn. Pro člověka po 65 letech není důležité jen to, aby žil v bezbariérovém domě. Je důležité, aby měl dostupnost zdravotní péče, služby, které mu dokážou pomoci s běžnými věcmi. A to v malých obcích bez infrastruktury prostě není.
Železnice: nevyužitý potenciál pro dostupnost bydlení
Před lety jsem nějakou dobu žil v Austrálii. Navštívil jsem tam dopravní centrum v Melbourne a bavil se s tamními inženýry. Když zjistili, že jsem z Česka, podívali se na mapu a řekli mi něco překvapivého: "Vy jste šťastný národ, máte všude železnici." A měli pravdu. Česká republika má obrovskou železniční síť, která je historickým dědictvím. Problém je, že ji neumíme plně využívat.
Rychlostní tratě by mohly být klíčem k řešení dostupnosti bydlení. Pokud by existovalo rychlé a spolehlivé spojení Prahy s Pardubicemi, Kladnem, Příbramí, Říčany, mohly by se tyto lokality stát de facto součástí Prahy. Mladí lidé jsou ochotni akceptovat dojíždění, pokud je rychlé a komfortní.
Prémiový trh budou velká města – Praha, Brno, Ostrava, krajská města.
A bydlení v těchto městech je výrazně dostupnější než v centru Prahy. Když jsem se vrátil do Česka, nějakou dobu jsem bydlel na Kladně. Už tehdy se mluvilo o rychlodráze do Prahy. To je 20 let. Realizace těchto projektů je bohužel velmi pomalá.
Z Letňan jedu do centra často přes hodinu. Do Drážďan v Německu to mám také hodinu. Když jsou Vánoce, je pro mě časově jednodušší jet do Drážďan než na Chodov.
To ukazuje, jak moc by nám pomohla lepší dopravní infrastruktura. Jsme malá republika. Efektivní železniční spojení by mohlo výrazně změnit dostupnost bydlení pro mladé lidi a rozšířit spádovou oblast velkých měst.
Realita trhu: co funguje a co ne
Často se mluví o dostupném bydlení a různých formách podpory. Z praxe ale vidím, že dotace často ohýbají trh místo toho, aby ho zlepšily. Podpora udržitelného nájemného, výstavba sociálních bytů – to všechno zní dobře, ale na konci dne musíte tu výstavbu postavit za tržní ceny.
Jediný důsledek, který dotace často mají, je, že se zvýší ceny, protože se do systému nalijí peníze. Vidím to v praxi – řada lidí, kteří pobírají podporu na bydlení, bydlí v nejdražších nájmech, protože majitelé vědí, že je garantovaná platba.
Daleko efektivnější by bylo zajistit, aby lidé měli dostatečné příjmy na to, aby si mohli dovolit normální tržní nájem nebo hypotéku. To je udržitelné řešení.
A tady je moje doporučení pro všechny, kdo hledají bydlení: spolehněte se hlavně na sebe. Začněte plánovat včas, realisticky, podle svých možností. Trh se chová podle ekonomických zákonitostí, ne podle přání.
Co děláme v century 21: příprava na budoucnost
V Century 21 jsme se nad všemi těmito trendy začali hodně zamýšlet. Chceme vést naše franšízanty a makléře s dlouhodobou vizí. Makléř často řeší aktuální transakce, ale my jako značka bychom měli mít vizi a pomáhat jim se na budoucnost připravit.
Snažíme se dívat na to, jak stárne populace, a připravujeme nabídku kontejnerových domů, bezbariérových řešení, malých koncepcí.
Nabízíme poradenství v oblasti pořizování nemovitostí ve spojení s finančnictvím. Náš základní cíl je být spolehlivým partnerem našim klientům.
Protože je férové si přiznat, že nemovitost nekupujete každý den. Je to často největší investice v životě a lidé potřebují někoho, kdo jim pomůže orientovat se v komplexním trhu.
Trhy se mění, připravme se na to
Český realitní trh prochází zásadními strukturálními změnami:
Extrémní převis poptávky po malých bytech vytváří tlak na ceny a mění charakter nabídky.
Demografická revoluce – stárnutí populace – změní charakter celého trhu v příštích 10-20 letech a vytvoří zcela nové segmenty.
Milion domů před rekonstrukcí, přičemž řada z nich stojí v lokalitách s nejistou budoucností.
Polarizace trhu na prémiová města a periferní regiony je nevyhnutelná a už probíhá.
Infrastruktura, zejména železniční, má obrovský nevyužitý potenciál pro zpřístupnění bydlení.
Jako někdo, kdo denně vidí, jak se trh chová, vám říkám: připravte se na změny. Začněte plánovat své bydlení včas, realisticky. Trh se vyvíjí podle demografických dat a ekonomických zákonitostí, které jsou do značné míry předvídatelné.
Realitní trh odráží hlubší změny ve společnosti. A ty změny, které vidím, jsou zásadní. Otázka není, jestli nastanou, ale jak rychle a jak intenzivně. A jak dobře se na ně dokážeme připravit.
Autor je generální ředitel Century 21
Máte co říci? Pošlete nám svůj komentář na komentare@hrotmedia.cz
