Oded Ber, šéf společnosti Neocity
Foto: archiv Odeda Bera (publikováno se svolením)
Bydlení 2026
200 tisíc za metr? Praha se netříští plošně, ale podle lokalit, říká developer
Proč už dnes neexistuje jedna „pražská“ cena bytů, kdo z trhu postupně mizí a co by skutečně pomohlo rozhýbat stavebnictví? Rozhovor s Odedem Berem z developerské společnosti Neocity nabízí střízlivý pohled developera na budoucnost bydlení v Česku.
šéfredaktor
Český realitní trh má za sebou jeden z nejslabších roků za poslední čtvrtstoletí. Rok 2024 přinesl rekordně nízký počet stavebních povolení a ani první komplexnější data za uplynulý rok 2025 zatím nenaznačují obrat k lepšímu. Nedostatek nové výstavby se tak stále silněji propisuje do cen bytů i dostupnosti bydlení, a to už dávno nejen v Praze.
O tom, kde hrozí největší bytový deficit, proč se trh dál tříští podle lokalit a proč ani hranice 200 tisíc korun za metr čtvereční nemusí být konečná, jsme hovořili s Odedem Berem, ředitelem developerské společnosti Neocity. V rozhovoru popisuje, jak se mění struktura poptávky, proč nájemní bydlení poroste a co by skutečně pomohlo rozhýbat české stavebnictví.
Rok 2024 přinesl nejméně stavebních povolení v celé republice za 25 let. Jak to vypadá za rok 2025? Vidíte dnes reálnou hrozbu, že bytová krize přeroste i mimo Prahu? Kde podle vás vznikne největší nedostatek bytů v příštích letech?
Data za rok 2025 zatím nenaznačují žádný obrat. Statistiky za první polovinu roku ukazují, že počet vydaných stavebních povolení zůstává meziročně výrazně nižší.
Pokud se trend nezmění, je reálné, že se rok 2025 zařadí vedle roku 2024 jako jeden z nejslabších za poslední dekády. To se opět pochopitelně projeví i na dostupnosti bydlení.
Takzvaná bytová krize už dnes není výhradně pražským problémem. Praha je nejvíce viditelná, ale podobné napětí se začíná přelévat i do regionů, zejména do krajských měst s ekonomickým růstem a přílivem obyvatel.
Největší nedostatek bytů v příštích letech očekávám právě tam, kde se potkává silná poptávka s omezenou výstavbou – typicky v Brně a dalších krajských centrech. Praha ale zůstane měřítkem celého problému, protože zde dlouhodobě vzniká největší rozdíl mezi poptávkou a nabídkou.
Jak jste říkal, v regionech se začínají projevovat podobné trendy jako v Praze – růst cen i nedostatek dostupného bydlení. Které části Česka podle vás nabídnou největší potenciál pro nové rezidenční projekty?
Z celorepublikového pohledu dávají největší smysl krajská města a jejich zázemí, kde se potkává práce, doprava a dlouhodobá poptávka po bydlení. To je ale obecný pohled trhu.
My v Neocity se dlouhodobě soustředíme výhradně na Prahu, protože právě tady vidíme strukturální nedostatek nabídky, který se v čase jen prohlubuje.
Investoři, banky i developeři potřebují vědět, že se legislativní a územní podmínky nebudou zásadně měnit v průběhu projektu.
V rámci Prahy nás zajímají lokality, které mají funkční městský charakter a dobrou dostupnost, ale nejsou pouze prémiovou adresou na papíře. Typicky Prosek nebo Horní Počernice – místa, kde dává bydlení smysl pro vlastní potřebu i z investičního pohledu.
U některých projektů pomohla výhodná cena pozemků z minulých let udržet lepší cenu bytů. Tato výhoda ale mizí. Jak moc vám dnešní ceny pozemků komplikují přípravu nových projektů? A znamená to, že se celá Praha nevyhnutelně přiblíží hranici 200 tis. Kč/m²?
U části projektů skutečně pomohlo, že byly připravovány na pozemcích nakoupených v minulých letech, kdy byly vstupní náklady výrazně nižší. To se dnes postupně vyčerpává.
U nových akvizic už ceny pozemků představují jeden z klíčových limitujících faktorů – a to nejen absolutní výší ceny, ale i tím, jak výrazně zvyšují celkové riziko projektu v kombinaci s dlouhou přípravou, cenami materiálu, práce a nejistým povolováním.
Neznamená to ale automaticky, že by se celá Praha nevyhnutelně posunula k cenové hladině 200 tisíc korun za metr čtvereční. Trh je mnohem víc diferencovaný.
U kvalitních projektů v dobrých lokalitách, s jasným městským kontextem a omezenou konkurencí, se tato hranice už dnes běžně objevuje. Mnohdy jsme i daleko za hranicí této ceny.
Spíš než plošné zdražení celé Prahy tak očekávám další rozevírání nůžek mezi jednotlivými lokalitami a projekty. Právě práce s pozemkem, typologií bytů a reálnou poptávkou bude rozhodovat o tom, kde se ceny ustálí.
Část kupujících z trhu odpadává, protože na vlastní bydlení už nedosáhnou. Jak podle vás bude tato selekce pokračovat? A může to v budoucnu změnit třeba nájemní bydlení nebo státní bytová politika?
Trh se postupně čistí. Aktivní zůstávají především kupující s vlastním kapitálem, stabilním příjmem nebo investoři, kteří hledají dlouhodobé uložení prostředků.
Pro část domácností se vlastní bydlení stává hůře dostupné a přesouvají se do nájemního bydlení, což dál zvyšuje tlak i v této části trhu.
Největší nedostatek bytů v příštích letech očekávám právě tam, kde se potkává silná poptávka s omezenou výstavbou – typicky v Brně a dalších krajských centrech.
Pokud má dojít ke skutečné změně, musí se řešit především příčiny – tedy nedostatek nové výstavby. Nyní se oči upírají na plány nové vlády, které mají potenciál zrychlit schvalovací proces nových projektů a přispět tak k navýšení počtu projektů na trhu. Bez zvýšení nabídky žádná dílčí opatření na straně poptávky dostupnost bydlení dlouhodobě nezlepší.
Pokud byste měl pojmenovat tři klíčové kroky, které by pomohly rozhýbat české stavebnictví – co by to bylo? Zrychlení povolování? Stabilní legislativa? Podpora infrastruktury? Nebo úplně něco jiného?
Pokud má dojít k reálnému rozhýbání stavebnictví, nestačí jedno dílčí opatření. Klíčová je kombinace několika kroků, které na sebe navazují.
Zásadní je především výrazné zrychlení a zpřehlednění povolovacích procesů, protože právě délka a nepředvídatelnost přípravy dnes nejvíc brzdí novou výstavbu.
Stejně důležitá je stabilita pravidel – investoři, banky i developeři potřebují vědět, že se legislativní a územní podmínky nebudou zásadně měnit v průběhu projektu.
A třetím nezbytným prvkem je systematická podpora infrastruktury, bez které nelze novou výstavbu dlouhodobě rozvíjet ani v Praze, ani v regionech.
Teprve když tyto tři oblasti začnou fungovat současně, může se nabídka nových bytů postupně zvyšovat. Bez toho zůstane tlak na ceny i dostupnost bydlení dál vysoký
