Český realitní trh čelí kombinaci vysokých cen, rekordně pomalého povolování a měnícího se investorského chování. Zahraniční kapitál je opatrnější, výstavba stagnuje a otázkou je, kde dnes ještě leží dlouhodobá hodnota. Právě v tomto kontextu mluvíme s Jiřím Medřickým, finančním ředitelem investiční skupiny Redstone.

V rozhovoru rozebírá, proč část zahraničních investorů z Česka odchází, proč Redstone zůstává výhradně na domácím trhu a jak se dívá na budoucnost retailových center, kanceláří mimo Prahu i udržitelnost výnosů realitních fondů. Řeč je také o roli aktivní správy, developmentu a o tom, která česká města mají před sebou největší proměnu.

Zahraniční kapitál podle vás z Česka částečně odchází kvůli extrémně pomalému povolovacímu procesu. Vnímáte to jako dlouhodobý trend? A jak moc tento problém reálně snižuje valuace českých prémiových assetů v očích globálních hráčů?

Zahraniční kapitál opouští Česko zejména proto, že dosáhl nějakého výnosu v investičním horizontu a budoucí výnos už pro něj nemusí být tak atraktivní. Jinými slovy, aktiva jsou drahá a pro ta prémiová to platí obzvlášť.

Pokud narážíme na povolovací proces, týká se to spíše developmentu než držení hotových aktiv jako takových. Tady je zcela nepochybné, že realizace podobné investice v jiné zemi bude zahraničním investorů dávat větší smysl, protože bude prostě a jednoduše mnohem rychlejší.

Boom končí, byty chybíBoom končí, byty chybí

Nejdražší není materiál, ale práce. Stavebnictví jede na doraz, rok 2026 bude nejistý, varuje šéf Wienerbergeru

Vaše strategie stojí na tom, aby fond Max Realitní držel výhradně české nemovitosti. Nezvažujete ale v situaci rekordně nízké výstavby a drahých aktiv alespoň částečné rozšíření do regionů s rychlejším povolováním – například do Polska, Maďarska či Rakouska – jako formu zajištění proti lokálnímu regulatornímu riziku?

Zatím ne. Max Realitní fond jsme od začátku stavěli na hluboké znalosti českého trhu, konkrétních měst a lokalit. Věříme, že i přes růst cen se stále dají v Česku pořídit skvělá aktiva za rozumnou cenu.

Zahraniční expanze by znamenala jiný typ rizika a také ztrátu lokálního detailu, který považujeme za klíčový pro dlouhodobou výkonnost. Neznamená to, že situaci nesledujeme, ale věříme, že i na českém trhu je stále dost kvalitních budov, pokud se na ně díváte dlouhodobě a aktivně s nimi pracujete.

U retailových center říkáte, že po covidu se výkon a návštěvnost vrátily. Nicméně část investorů varuje, že příští vlnu disruptivních změn přinese AI a změna nákupního chování. Jakou životnost podle vás mají regionální obchodní centra a co musí splňovat, aby byla investičně atraktivní i kolem roku 2035?

Regionální obchodní centra mají podle mě velmi dobrou perspektivu, pokud nejsou postavená jen na samotném prodeji zboží. Budoucnost není o tom, co prodáte, ale jaký mix funkcí a služeb nabídnete. Úspěšná centra budou fungovat jako městské uzly – kombinace retailu, služeb, gastronomie, volného času a často i kanceláří nebo bydlení.

Město musí mít v prvé řadě dostatečnou koncentraci služeb a infrastruktury a výbornou dopravní dostupnost. Tato kombinace přiláká firmy, aby tady dlouhodobě fungovaly.

Technologie a AI spíš urychlí rutinní nákupní procesy, ale nenahradí potřebu fyzického místa, kde lidé tráví čas. Do budoucna budou investičně atraktivní ta centra, která jsou dobře zasazená do města, mají silnou lokální vazbu a umí se přizpůsobovat poptávce a chování lidí.

V kancelářském segmentu je poptávka po špičkových budovách stále silná. Ale mimo Prahu je nájemní trh menší a volatilnější. Jaké podmínky musí splňovat krajské město, aby dávalo smysl pro áčkový kancelářský development? A která města dle vašeho názoru projdou v příštích pěti letech nejrychlejší transformací?

Město musí mít v prvé řadě dostatečnou koncentraci služeb a infrastruktury a výbornou dopravní dostupnost. Tato kombinace přiláká firmy, aby tady dlouhodobě fungovaly. Áčkové kanceláře budou růst, i v menších městech chtějí firmy nabídnout zaměstnancům vyšší kvalitu a flexibilitu. Samozřejmě pak je vše otázkou ceny, nepůjde to hned, ale dlouhodobý trend je jasný.

Kvalitní kancelářské budovy dnes navíc fungují jako součást širšího městského mixu a nabízejí spoustu doplňkových služeb nejen nájemcům, ale i ostatním návštěvníkům lokality. My vidíme největší transformační potenciál u měst jako Pardubice nebo Ostrava.

Fond deklaruje stabilní výnos pět až deset procent. Jak chcete tuto výkonnost dlouhodobě udržet v prostředí rostoucích cen nemovitostí, stagnujících výnosů a vysokých kapitálových nákladů? Počítáte do budoucna s větší restrukturalizací portfolia, nebo s vyšším podílem developmentu vůči akvizicím?

Prvním předpokladem jsou nemovitosti ve fondu. Máme prémiová aktiva, ve skvělých lokalitách, s výbornou obsazeností a stabilními nájemci. Hospodaření takových center je dlouhodobě stabilní.

Podstatná je pro nás také vlastní aktivní správa budov. Nemovitosti dokážeme dlouhodobě zhodnocovat změnou nájemního mixu, rozšiřováním funkcí nebo technickým zlepšováním vybavení.

Do budoucna spíš počítáme s postupným dolaďováním portfolia než s nějakými skokovými změnami. Další aktiva si připravujeme vlastním developmentem.

Fashion DesignerFashion Designer

Menstruační plavky jako bestseller. Trenýrkárna.cz rozšiřuje záběr, privátní značky táhnou