Českej kapitál
Sebastien Dejanovski (Mint Investments): Realitní trh se probouzí. Ceny půjdou nahoru, brzdy výstavby ale zůstávají
Posledních pět let připomínalo pro realitní trh jízdu na horské dráze. Pandemie covidu, ruská invaze na Ukrajinu, inflace a prudké zvyšování úrokových sazeb vytvořily prostředí, které nemovitostem nesvědčí. Podle Sebastiena Dejanovského z Mint Investments ale právě tohle období končí.
Další podcasty
„ECB už zhruba rok úrokové sazby snižuje. Fáze, kdy ceny padaly nebo stagnovaly, je za námi. Realitní cyklus se otáčí a ceny znovu začínají růst,“ říká v podcastu Český kapitál. I když se lidem mohou dnešní cenovky zdát vysoké, trh je podle něj reflektuje realisticky. Jinými slovy: růst se čeká i z hladiny, která už dnes mnohé bolí.
Proč se staví draze: materiál, práce a přetlak poptávky
Vedle sazeb sehrály velkou roli i stavební náklady. Válka i covid rozbily logistiku, zdražily komodity a vyhnaly nahoru nejen materiál, ale i cenu práce.
Dejanovski popisuje klasický scénář krize nabídky: firmy i lidí odešly z oboru, kapacity byly omezené, poptávka po stavebních pracích stoupla – a ceny se zvedly. „Někde se zdražovalo i proto, že se prostě mohlo. Totéž platilo pro stavebniny,“ shrnuje.
Hlavní brzdy bytové výstavby v Praze
Když se řeč stočí na nedostatek bytů, Dejanovski jmenuje několik strukturálních bariér, které se v Praze kumulují:
Historické město a limit pozemků. Praha nebyla plošně zničena válkou, nemá rozsáhlé volné plochy typu poválečných brownfieldů.
Právní labyrint a odvolávání. Podle hosta se tu mísí „rakousko-uherská“ právní mentalita s evropskou transparentností – a výsledkem je možnost blokovat projekty kvůli detailům.
Sociální odpor k výstavbě. Lidé chtějí levnější byty, ale často odmítají stavbu „za okny“.
Přetížené stavební úřady a slabá motivace. Těžko čekat rychlost, když jsou úřady zavalené a pracovníci nevidí důvod „běžet“.
Aktivismus a účelové blokace. Některé skupiny podle Dejanovského žijí z toho, že výstavbě brání – i politicky.
Výsledek? Povolování je největší úzké hrdlo celého systému.
Stavět do výšky? Ano, ale s infrastrukturou
Řešení nedostatku pozemků vidí host jasně: Praha musí víc stavět do výšky. Není to ale automatický recept, protože každá výšková stavba se propisuje do dopravy, sítí, energií i kanalizace.
Zajímavý je jeho pohled na parkování. Pokud město dlouhodobě sníží závislost centra na autech (podobně jako Paříž), může se stavět s menším počtem stání. To uleví infrastruktuře a umožní vyšší hustotu bydlení.
Bratislava jako kontrast: když je plán jasný, staví se rychleji
Mint Investments postavil v Bratislavě výškový projekt Metropolis a rozdíl oproti Praze byl podle hosta zásadní. V okolí Dunaje vznikl rozsáhlý brownfield po bombardování za druhé světové války – s velkými ulicemi a prostorem.
Klíč ale byl jinde: město nastavilo detailní regulační plán, dojednaný s developery. Všichni dopředu věděli, co kde může stát, kolik pater a s jakým odstupem kvůli světlu. A nebyli tam přímí sousedé, kteří by se odvolávali. „Když jsou pravidla přesná, povolení je výrazně jednodušší,“ říká Dejanovski.
Co by stát měl udělat hned
Pokud má vláda během jednoho roku výrazně zrychlit výstavbu, nejdůležitější jsou podle hosta dvě věci:
Zjednodušit stavební povolení a řízení.
Změnit logiku soudních odvolání tak, aby byla objektivnější a předvídatelná.
„Potřebujeme přístup, který se dívá na celek, ne na čárku na špatném místě,“ říká. A pokud se rozjede víc projektů, musí se zároveň řešit otázka, kdo je postaví – kapacity jsou už dnes napjaté.
Jak dlouho trvá postavit dům v Česku: sedm let v lepším případě
Na otázku „jak dlouho to celé trvá“ host odpovídá až bolestně realisticky. I když máte správný pozemek a vše sedí v územním plánu:
1–2 roky rozhodování, co a jak stavět
0,5–1 rok výběr architekta a projektování
0,75–1 rok příprava projektu
2–5+ let povolení, jednání, procesy
další roky odvolání a soudy
V optimistické variantě se dá vejít do 7 let. V pesimistické to může být i 20 let. „A to je realita, která systém drtí,“ dodává.
Kdo dnes v Česku kupuje a kdo prodává
Na evropském kancelářském trhu se kvůli skokovému růstu financování otřásly výnosy. Západoevropští investoři kupovali s výnosem 2,5–3 %, zatímco financování šlo přes 5 %. Tamní matematika přestala fungovat.
V Česku byly yieldy tradičně vyšší, takže propad nebyl tak tvrdý. A výsledek je podle Dejanovského jasný:
Prodávají hlavně zahraniční investoři (němečtí, rakouští, američtí), kteří realizují zisky.
Nakupují hlavně domácí fondy, často napojené na banky a jejich privátní klientelu.
Češi jsou v nemovitostech konzervativní a dlouhodobě jim věří. I proto mají realitní fondy stabilní domácí kapitál.
Kam Mint míří: kanceláře a bydlení
Mint Investment se soustředí na dvě oblasti, kde má největší know-how – kanceláře a rezidenční projekty. Důraz klade na to, že vedení firmy je pořád reálně zapojené do projektů. „Je to to, co vám dovolí být dlouhodobě lepší než trh,“ říká host.
Regionální kancelářské projekty podle něj smysl dávají jen omezeně: poptávka mezinárodních firem je především v Praze a částečně v Brně. U menších měst je problém likvidity při exitu – tedy komu to později prodáte.
ESG a evropské regulace: buď brzda, nebo konkurenční výhoda
Dejanovski odmítá jednoduché nadávání na Brusel. Regulace jako ESG nebo EU taxonomie podle něj nutí firmy rozumět budovám do hloubky – a kdo to zvládne, získá výhodu.
Mint se prý včas pustil do benchmarků typu GRESB a dnes je ve svém oboru v evropské první třetině. Důvod je prostý:
banka dá lepší úrok jen budově, která standard splní,
nájemci se na parametry ptají,
kupující projekt bez ESG kvality buď nechce, nebo chce výrazný diskont.
„Je to nedílná součást byznysu,“ shrnuje host.
Roboti na stavbách? Jediná cesta dopředu
Stavebnictví se podle Dejanovského nevyhne robotizaci, prefabrikaci a zjednodušení procesu výstavby. Demografie je neúprosná: dělníci stárnou, mladí do oboru nejdou a kapacita bude dál klesat.
Umělá inteligence a autonomní roboty mohou být zlomem – až ve chvíli, kdy nebudou potřebovat operátora „na každý krok“. I tak ale nezmizí řemesla, která se vážou na údržbu existujících budov: instalatéři, topenáři, dlaždiči. Ti budou naopak ještě cennější.
Bytová dostupnost: pomáhat těm, kteří to opravdu potřebují
Zásadní spor v debatě o bydlení zní: má stavět stát? Dejanovski je v tomhle jednoznačný. Role státu je regulační, ne developerská. Jako varování uvádí Vídeň a Nizozemsko – kde silné zásahy do trhu v dlouhém období vedly ke zhoršení situace.
Pokud má stát pomoci, tak cíleně:
mladým lidem a rodinám kupujícím první byt,
profesím veřejného sektoru (učitelé, hasiči, policie…), které jsou podhodnocené a bez podpory na bydlení nedosáhnou.
Ne plošná podpora, ale přesný zásah tam, kde trh selhává.
Lekce z 28 let v oboru
Na závěr host popisuje svůj recept na to, jak se vyhnout fatálním chybám: dlouho se učil jako zaměstnanec ve velkých mezinárodních firmách a do vlastního byznysu šel až s disciplínou a zkušeností.
Druhá pojistka je týmové spoluvlastnictví. Mint od začátku vedlo pět partnerů s různými profily. „Nejpodstatnější je nepropadat vlastní propagandě. Když vás je pět, je to skoro nemožné,“ říká.
Osobní tečka: pomoc školkám v Srbsku
Na úplný konec přidává Dejanovski osobní motiv: podpora školek v Srbsku je jeho soukromá iniciativa. Má tam kořeny po otci a v určitém věku cítil potřebu „vracet zpátky“. Pomáhá ale i v Česku – zemi, která mu podle jeho slov dala víc, než čekal.
