Investice do nemovitostí patří mezi nejoblíbenější způsoby zhodnocení peněz v Česku. Jsou však skutečně tím nejvýnosnějším řešením?
vygenerováno v Dall-e/koláž Hrot24/se souhlasem eToro
Hrotagon
Investice do nemovitostí patří k nejoblíbenějším způsobům zhodnocení peněz v Česku. Jsou ale tím nejvýnosnějším?
Investice do nemovitostí patří mezi nejoblíbenější investice Čechů. Důvody jsou jasné. Lidí už bude jenom více, ale místa méně. Hodnota nemovitostí má obecně rostoucí tendenci. Na českém trhu navíc poptávka stále výrazně převyšuje nabídku, což žene ceny vzhůru. Vyplatí se za těchto podmínek ještě investovat do nemovitostí, nebo je růst jejich ocenění přehnaný?
Jakub Rochlitz
Popularitu nemovitostí mezi českými investory potvrdil i průzkum společnosti eToro, podle kterého do nemovitostí investuje každý třetí Čech. Investování do nemovitostí má v Česku delší tradici, než akcie či kryptoměny.
Investoři často upřednostňují nemovitosti kvůli jejich nižší volatilitě a dvojímu výnosu – dlouhodobému zhodnocení ceny nemovitosti a pravidelným příjmům z pronájmu. Podle dat Českého statistického úřadu ceny nemovitostí v Česku rostly za posledních 10 let v průměru o 9 % ročně. Pokles zaznamenaly jen v jednom roce, po kterém následoval prudký růst ve dvouciferném tempu – trend, který přetrvává i nadále. Ve druhém čtvrtletí roku 2025 se ceny meziročně zvýšily o 17 %.
Dynamický růst na trh přilákal profesionální investory, kteří ve velkém skupují celé developerské projekty v rámci modelu „build to rent“.To dále zvyšuje poptávku a ještě více i ceny. Přestože ceny nájemného v lokalitách s vysokou poptávkou přesahují 450 Kč za metr čtvereční, musí si investoři vzhledem k astronomicky vysokým cenám nemovitostí položit otázku: ‚‚Dává taková investice ještě smysl?‘‘
Výnosnost investic do nemovitostí však postupně klesá. Nájemné meziročně vzrostlo jen o 6,9 % (dle Deloitte Rent Index), zatímco se ceny bytů zvýšily téměř trojnásobným tempem. Výsledkem jsou nižší výnosy: u průměrného bytu s cenou 128 900 Kč/m² a nájmem 326 Kč/m² vychází hrubý výnos z nájmu na zhruba 3 %, čistý po odečtení nákladů a daní na 1–2 %. Vyšších výnosů lze dosáhnout ve středně velkých městech, jako jsou Plzeň, Olomouc nebo Ostrava.
Z investičního pohledu tak nemovitosti přinášejí souhrnný výnos okolo 10–11 % ročně, což není vůbec špatné. Jak si ale stojí ve srovnání s jinými možnostmi?
Například americký akciový index S&P 500 vynesl za stejné období v průměru 12,5 % ročně. Zlato rostlo tempem 11,6 %. A dividendový výnos akcií, tedy jakýsi „nájem“ z držení cenných papírů, činí pro index S&P 500 1,21 %, což je srovnatelné s čistým výnosem z pronájmu – ovšem bez starostí s údržbou nebo neplatiči. Navíc je tu rozdíl v likviditě, zatímco akcie lze prodat během několika vteřin, prodej bytu může trvat celé měsíce.
Kompromisem by mohly být investice do realitních společností, jako je německá Vonovia, která pronajímá rezidenční nemovitosti. Další možností jsou REITy. Jedná se o veřejně obchodované nemovitostní fondy, které obvykle vyplácejí vysoké dividendy a umožňují investorům účastnit se trhu s nemovitostmi s nízkou počáteční investicí a vysokou likviditou.
REITy investorům umožňují podílet se také na vlastnictví komerčních nemovitostí. Snad nejznámější komerční REIT, Realty Income, vyplácí investorům měsíční dividendy již 25 let. Je zde však určitý kompromis, protože jejich akcie jsou velmi citlivé na úrokové sazby a neumožňují profitovat z regionálního růstu, jako je například investice v Praze. Vanguard Real Estate ETF zatím v letošním roce přinesl výnos pouze kolem 2 %.
Nemovitosti tak i nadále zůstávají atraktivní volbou pro konzervativní investory, kteří hledají stabilitu a nízkou volatilitu. Cenou za tuto stabilitu je však nižší výnos a omezená likvidita. V současném investičním prostředí existují alternativy, které nabízejí vyšší výnosy bez negativního dopadu na dostupnost bydlení pro mladou generaci.
Autor je investiční analytik společnosti eToro pro Českou republiku
Máte co říci? Pošlete nám svůj komentář na komentare@hrotmedia.cz
