Byty v Praze a v Česku obecně jsou už tak drahé, že stále více lidí nedosáhne na vlastní bydlení. Nezbývá jim, než se místo koupě bytu poohlížet po pronájmu. Jednoduchá myšlenka, která stojí za rostoucím zájmem investorů o nájemní byty, dostává s epidemií čínské chřipky a následující recesí nový náboj.

Vsadit na nájemní bydlení se tak rozhodli i někteří developeři. Například izraelská společnost AFI Europe na konci května oznámila, že začíná budovat vlastní portfolio nájemních bytů a končí s jejich prodejem. Pronájem vlastních postavených bytů namísto jejich prodeje si oťukávají ale i další velcí hráči na pražském trhu: YIT Stavo, Trigema nebo JRD. A první nájemní dům staví i Finep.

Rostoucí zájem hlásají stavaři ale také u velkých institucionálních investorů. A to nejen těch českých. Stále větší podíl lidí žijících v nájmu očekávají v Česku i zahraniční fondy nebo banky. Rozhlížejí se tak po vhodné investici – nejlépe celém bytovém domě, postaveném developery na míru.

Češi milují hypotéky

Praha je dosud z hlediska bydlení v západní Evropě unikát. V nájmu v českém hlavním městě žije podle poradenské společnosti KPMG asi třetina obyvatel. Například ve Vídni jsou to ale více než tři čtvrtiny, podobně jako v Hamburku, v Berlíně je na nájemní bydlení odkázáno dokonce 84 procent lidí. 

Z dlouhodobého pohledu je podle realitních expertů vysoký podíl vlastnického bydlení v české metropoli neudržitelný. „Nájemní bydlení bude stále běžnější, čímž se přiblížíme situaci v západních metropolích. I když z historických důvodů se nedá předpokládat, že by dosáhlo takových hodnot jako ve Vídni nebo v německých velkoměstech,“ tvrdí Pavel Dolák z KPMG.

Drahota, kvůli níž řadě lidí na pořízení bytu ani s hypotékou nestačí peníze, ovšem není jediným důvodem, proč analytici očekávají růst českého nájemního trhu. „Generace mileniálů se nechce vázat a ve výběru místa i stylu života preferuje flexibilitu, tedy nájemní bydlení,“ tvrdí ředitel AFI Europe Doron Klein.

Archiv

Prozatím nicméně v Praze hlavní roli na nájemním trhu hráli menší individuální investoři. Podle developerů v posledních několika letech skupovali v průměru až třetinu nových bytů, které poté sami dál pronajímali. Mezi největší současné hráče na nájemním trhu tak patřily firmy s „pouhými“ stovkami bytů v portfoliu.

Například společnost CIB v hlavním městě vlastní 740 bytů na sídlišti Písnice, které koupila od ČEZ, a desítky dalších jednotek v Praze 9 a 10. Na 450 nájemních bytů v metropoli pronajímá také CPI miliardáře Radovana Vítka – dceřiná CPI Byty kromě toho spravuje na 12 tisíc dalších jednotek po celé republice. 

Typickým nájemním projektem je pak Albertov Rental Apartments, kterou developer CTR Holding dokončil už v roce 2008 a nabízí tu 269 bytů v uzavřeném areálu s recepcí. Podobný model zvolil i spolumajitel skupiny Siko Vítězslav Vala, který v roce 2017 dokončil v pražských Lukách projekt Luka Living za více než půl miliardy, a to rovněž s více než 200 byty.

Developeři sobě

Poslední dva zmiňované příklady zároveň ukazují, že nájemní bydlení má svá specifika, která je nutné brát v potaz už při projektování. Nájemní byty totiž mají jiné požadované parametry než ty určené k prodeji rodinám.

„Například nejprodávanější 2+kk je výhodné v nájemních domech nahradit dispozicí 2+1, aby neprůchozí pokoje mohli sdílet lidé, kteří netvoří pár či rodinu, například dva studenti nebo kolegové. Dalšími specifiky jsou interiéry a správcovské místnosti. Byty na nájem, které budujeme, budou plně vybaveny. Klient může přijít s igelitkou a začít plnohodnotně bydlet,“ popisuje šéf developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický. 

Právě Finep si nájemní bydlení chce „osahat“ v prvním projektu na Barrandově. Podle Pardubického půjde o jeden dům s 69 byty. Hrubá stavba je hotová, nájemníci se budou stěhovat v polovině příštího roku.

Jan Němec

Mnohem odvážnější plány má AIF Europe. Ta ústy ředitele Dorona Kleina dokonce vyhlásila, že úplně přestane prodávat nově postavené nemovitosti a všechny si ponechá právě pro nájemní bydlení. Pilotním projektem je Tulipa Karlín, dům se stovkou bytů na rohu ulic Thámova a Pernerova v pražském Karlíně. Cílem je ale vytvořit portfolio tisícovky nájemních bytů. To by z AFI Europe udělalo jednoho z největších hráčů na pražském nájemním trhu.

Teprve na začátku je další developer YIT Stavo. Ten letos nabídl k pronájmu prvních 13 bytů v projektu Aalto Cibulka v pražských Košířích. Ještě do konce roku ale chce začít stavět dalších 300 nájemních jednotek. „Naším záměrem je, aby byty pro nájemní bydlení tvořily asi pětinu z našeho portfolia. Za ideální považujeme, aby jeden investor koupil většinu bytů v projektu – my mu pak zajistíme jejich správu a postaráme se o vše, co souvisí s agendou hledání nájemníků, nájmu a podobně,“ popisuje záměr obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová.

Ve fázi úvah je pak nájemní bydlení u Trigemy a JRD, dalších dvou významných pražských developerů. Trigema už dříve ohlásila, že pro nájemní bydlení mají být určeny byty v Karlíně v projektu Fragment. V nepřehlédnutelných budovách, které budou podpírat sochy umělce Davida Černého, má být podle webu firmy 144 jednotek k pronájmu.

Aktuálně nechce Trigema záměr komentovat. „Doposud jsme si cílový stav zcela přesně nedefinovali. Strategii pro celou tuto oblast v současnosti vytváříme,“ vysvětluje mluvčí firmy Radek Polák. JRD pak připravuje prvních 45 nájemních jednotek v Praze 4. Ani developer zaměřený hlavně na ekologické bydlení zatím nechce detaily svých plánů s nájmy prozrazovat.

Fakt, že se developerům více vyplatí postavit dům s nájemními byty a ty pak pronajímat nebo prodat jako celek, potvrzuje i analýza poradenské společnosti Deloitte. Ta loni na podzim spočítala modelový příklad projektu se stovkou bytů a třemi variantami: individuálním prodejem bytů konečným majitelům, pronájem ve vlastní režii a prodej celého domu investorovi. Z hlediska vnitřního výnosového procenta (IRR) vyšla jako nejvýhodnější právě třetí varianta. IRR u prodeje celého nájemního domu dosáhlo 33 procent. V případě ponechání domů a pronajímání vlastními silami developera je pak výnos 17,4 a v případě prodeje bytů koncovým majitelům 15,7 procenta.

Dravci se slétají

Kolem nájemního bydlení v Praze ovšem krouží nejen sami developeři, ale také specializované firmy. Například společnost Zeitgeist Asset Management, která už nyní nabízí k nájmu na 180 bytů v Praze, na konci dubna získala financování za více než půl miliardy pro rekonstrukce pěti dalších činžovních domů. Ještě do konce roku plánuje portfolio rozšířit na pětistovku nájemních jednotek.

Spíš jen otázkou času pak je, kdy začnou v českém hlavním městě ve větším měřítku nakupovat zahraniční hráči. Ti už místní trh sondují delší dobu. „Ze zahraničí mají velký zájem na český trh vstoupit již zavedení hráči s obřími portfolii (desítky i stovky tisíc bytů) z Británie, Nizozemska, Švédska nebo Německa,“ konstatuje šéf Finepu Tomáš Pardubický. Konkrétní jména však nezmiňuje.

Finep s řadou potenciálních zájemců už vyjednával. Jako zajímavější totiž společnost hodnotí variantu, kdy postaví bytový dům na míru a ten prodá investorům. Na rozdíl od ostatních developerů vybudování velkého portfolia činžovních bytů neplánuje. „V historii vždy platilo, že míchání role ,stavitele‘ a ,majitele‘ znamená pouze vyšší náklady, a tedy i vyšší nájem pro klienta. Pokud by však selhal, kupříkladu kvůli pandemii, finanční trh, tedy fondy, umím si představit naše vlastní portfolio jako dočasné řešení,“ uzavírá Pardubický.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot. Předplatit si ho můžete ZDE.

Jan Němec