Když mají mladí lidé kde bydlet, se založením rodiny tolik neotálejí
Shutterstock.com
Nejdřív byt, pak dítě? V Česku už mnozí nezvládnou ani jedno
Za historicky nejnižší porodností v Česku stojí i historicky nejvyšší ceny bydlení. Mladí na ně prostě nemají – a mít dítě vyžaduje zázemí, píše hlavní ekonom XTB Pavel Peterka.
Pavel Peterka
Výrazné zdražování rezidenčních nemovitostí v poslední dekádě vede k situaci, kdy si ani domácnosti s nadstandardními příjmy nemohou dovolit bez pomoci rodiny vlastní bydlení. Dávno už to není jen problémem velkých měst. Při pohledu na ceny je i při dluhovém financování pro významnou část mladých takřka nemožné pořídit rodinný byt.
Porodnost v roce 2024 klesla na historické minimum. Důvodů může být hned několik. Vedle kulturních změn a poklesu reálných příjmů domácností mezi lety 2019 a 2024 je klíčovým faktorem i velmi drahé bydlení. Bez jistoty zázemí se řadě mladých párů do založení rodiny jednoduše nechce.
Přičtěme k tomu třeba i nedostatečnou kapacitu školních a předškolních zařízení, a nemáme se vlastně moc čemu divit. Založení rodiny je navíc spojeno s výpadkem příjmů kvůli čerpání rodičovské dovolené.
To vedle tlaku na rodinný rozpočet dál oddaluje možnost nákupu vlastní nemovitosti, kdy nižší příjem domácnosti vede k nižší maximální výši úvěru, nižší schopnosti splácet, a tedy opět k nižší dostupnosti vlastního bydlení.
Pokud se mladé páry drží plánu svých rodičů – svatba, vlastní bydlení a pak teprve děti –, vlastně nás historicky nejnižší porodnost v roce 2024 nemůže překvapit.
Pojďme problematiku ceny bydlení popsat čísly. Společnost Deloitte sbírá data o realizovaných kupních cenách v řadě zemí Evropy včetně České republiky. Výsledkem je index, kde hodnota 100 ukazuje právě průměrné prodejní ceny v roce 2014.
Na konci roku 2024 byla hodnota indexu 288, což odpovídá téměř ztrojnásobení prodejní ceny rezidenčních nemovitostí v Česku za dané období.
Když to srovnáme s vývojem mezd, v roce 2014 činila dle ČSÚ průměrná mzda 25 768 korun, po deseti letech 46 165 korun. To odpovídá růstu o necelých 80 procent.
Takže zatímco ceny bydlení vzrostly téměř trojnásobně, průměrná mzda se ani nezdvojnásobila. Dodejme, že na průměrnou mzdu nedosáhnou více než dvě třetiny pracujících.
Ano, růst cen bydlení nezasáhl pouze Česko, ale i řadu dalších evropských zemí. Jenže mezi lety 2019 a 2024 byl pokles reálných mezd v České republice nejhlubší a zároveň růst cen nemovitostí jeden z nejvyšších, což dokládají i data o nominálním a reálném růstu mezd mezi třetím kvartálem 2019 a třetím kvartálem 2024.
Zatímco ceny bydlení vzrostly téměř trojnásobně, průměrná mzda se ani nezdvojnásobila.
I proto je v Česku potřeba k zakoupení modelového bytu o parametrech 3+kk s velikostí 80 m2 nejvíc průměrných hrubých ročních příjmů. Češi na takový byt potřebovali 13,2 průměrného hrubého ročního příjmu, což je nejvíc v rámci srovnávaných zemí.
Dánům, Norům a Italům naproti tomu stačí takových příjmů zhruba pět; sousedním Polákům osm. Druhé místo hned za námi obsadilo Slovensko, které má podobné legislativní dědictví, podobné problémy s výstavbou, s institutem stavebních povolení, s územními plány i s různými zájmovými skupinami, které bojují proti jakékoliv výstavbě.
Cenu rezidenčních nemovitostí obecně ovlivňuje výše úrokových sazeb, kdy vyšší sazby znamenají menší dostupnost úvěrů, a tedy slabší poptávkové tlaky na cenu.
Američané vyhazují pracovníky bez udání důvodu. Kruté? Ale proč jsou pak USA o tolik před námi
Vliv má samozřejmě i ekonomická situace domácností a demografické faktory, jako je přesun lidí do měst, stárnutí populace či růst počtu obyvatel. Vyšší zájem o bydlení ve městě opět vytváří poptávkový tlak na růst cen v daných lokalitách.
Vliv mají i regulatorní faktory jako zmíněné územní plánování a institut stavebního povolení, kdy jejich neefektivnost či přísnost omezují nabídku, což vede k tlakům na růst cen nemovitostí. A podíl má samozřejmě i vládní politika od zdanění přes daňové úlevy až po dotace.
V Česku jsme dostali koktejl těchto faktorů, kdy úrokové sazby u hypotečních úvěrů byly v předcovidové době i z historického pohledu dlouhodobě velmi nízké. Výjimkou nebyly ani stoprocentní hypotéky s úrokovou sazbou okolo dvou procent.
Takto příznivé podmínky vedly k růstu poptávky, což tlačilo na růst cen. Rostly mzdy, takže domácnosti mohly platit vyšší částky. Zároveň pokračoval proces urbanizace a stěhování do měst za prací, vzděláním a dalšími příležitostmi, což primárně ve městech tlačilo ceny nahoru.
Strana nabídky nestíhala, protože institut stavebního povolení je u nás jeden z nejméně efektivních na světě. Ve srovnání systému stavebních povolení 186 zemí v indexu Doing Business Česká republika stabilně zaujímá 150. až 160. místo.
Stává se, že udělení stavebního povolení trvá násobně déle než samotná výstavba. Podobně problematické je fungování územních plánů, jež opět blokuje stranu nabídky.
Vliv má samozřejmě i ekonomická situace domácností a demografické faktory, jako je přesun lidí do měst, stárnutí populace či růst počtu obyvatel.
A zde jsou ekonomie a vývoj cen neúprosné. Výrazné posílení poptávky, na které nereaguje nabídka, vede k nedostatku na trhu a ten se projevuje růstem cen.
Vzhledem k dlouhodobému a významnému nesouladu nabídky a poptávky na trhu s rezidenčními nemovitostmi je růst cen výrazný.
Od roku 2014 téměř trojnásobný, a i proto potřebují Češi v rámci Evropy nejvíce průměrných hrubých ročních příjmů na nákup vlastní nemovitosti.
Podívejme se na modelový příklad nákupu vlastního bydlení za pět milionů s 90 procenty LTV (loan to value – poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti; LTV udává, kolik procent z ceny nemovitosti si můžete půjčit na hypotéku).
Tedy hypotéku na 4,5 milionu a 0,5 milionu z vlastních zdrojů. Při současné hypoteční úrokové sazbě 4,8 procenta vychází splátka na zhruba 24 tisíc měsíčně.
Ve stejném případě a nákupu nemovitosti za tři miliony s hypotékou na 2,7 milionu je splátka zhruba 14 tisíc a při nákupu nemovitosti za 10 milionů a hypotékou devět milionů zhruba 47 tisíc.
Čistá celorepubliková mediánová mzda, tj. polovina pracujících bere méně a polovina více, bez dodatečných daňových slev činí 33 196 korun. Pár s dvěma mediánovými mzdami dá dohromady 66 392 korun.
Při pohledu na výše uvedené úrovně splátek se může jednat o vcelku náročný finanční rébus. Navíc berme v potaz, že mladí často nedosahují tak vysokých výdělků, protože na trhu práce teprve začínají.
Zároveň v regionech s nižšími cenami nemovitostí jsou často i podstatně nižší mzdy. Pořízení vlastního bydlení je tak v současné době velmi náročné, a pokud mladé páry čekají se založením rodiny právě na koupi, je jeden z důvodů nízké porodnosti v Česku vcelku jasný.
Autor je hlavní ekonom XTB
