Navzdory prvnímu českému lockdownu a skutečnosti, že banky byly zaměstnány procesováním odkladů splátek, se nový hypoteční byznys v roce 2020 stále čile točil. Objemy nově poskytnutých hypoték na celém trhu vzrostly meziročně za první polovinu roku o 33 procent. Na pozitivním meziročním výsledku druhého čtvrtletí se promítl růst průměrné výše hypotéky o 0,4 milionu na 2,6 milionu korun. Zvýšenému zájmu pomohlo, stejně jako výsledkům dalších měsíců, vládou oznámené zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Většina bankovních klientů, kteří na jaře s podpisem hypotéky váhali, se nakonec v létě přece jen tento krok rozhodla uskutečnit. I další zájemci v průběhu jara došli k závěru, že do nemovitosti investují. Poptávka se zvedla jak v oblasti vylepšování vlastního bydlení, tak k vytvoření venkovského útočiště před koronavirovou pandemií. 

Realitní makléři hlásili již od konce jara zvýšenou poptávku po chatách a chalupách. Hypoteční dluh českých domácností vzrostl za červen a červenec o nevídaných 21 miliard korun (takový krátkodobý růst jsme mohli vidět naposledy v prosinci 2007 při zvýšení DPH aplikované na nové byty – tehdy vzrostl hypoteční dluh českých domácností dokonce o 24 miliard korun za jediný měsíc).

Hypoteční apetit Čechů byl dále podpořen snížením základních úrokových sazeb v ekonomice ze strany ČNB. V návaznosti na to úrokové sazby nových hypoték od března 2020 klesají. Přetrvávají názory, že čekat na další pokles by se nemuselo vyplatit, na druhou stranu šance na růst úrokových sazeb v krátkém horizontu jednoho roku jsou spíš malé. 

Hypotéky táhne chuť investovat

Tahounem nově poskytnutých hypoték byly v závěru roku 2020 dva faktory. Prvním je přetrvávající chuť části domácností investovat. Část domácností disponuje zvýšeným objemem úspor, který se rozhodla umístit do další nemovitosti, a bohužel se tím snižuje dostupnost vlastního bydlení „prvonabyvatelům“, kteří nemají to štěstí silnějšího majetkového zázemí. V dohlednu zatím není v tomto ohledu žádná změna.

Druhým faktorem je refinancování. Díky poklesu úrokových sazeb a výkladu pravidel účtování náhrady nákladů bank spojených s předčasným splacením (poplatky za mimořádnou splátku) se také zvýšil zájem o refinancování. Odejít s hypotékou k jinému poskytovateli je díky těmto pravidlům dnes až na výjimky několika bank velmi levné. Podle údajů statistiky ČNB byl objem refinancovaných prostředků z hypoték mezi bankami v listopadu 2020 téměř dvouapůlnásobný v porovnání s rokem předchozím a dosáhl více než 6,4 miliardy korun za jediný měsíc.

Co přinese rok 2021?

Úrokové sazby od ČNB zůstanou nejspíš po značnou část roku nezměněny. Proti tomu budou hypoteční banky odolávat tlaku na refinancování, a to i díky novým technologickým možnostem některých poskytovatelů zajistit refinancování skutečně rychle a jednoduše.

Zároveň se dá předpokládat, že poptávka domácností, které mají investiční apetit, bude nadále přetrvávat a počet nemovitostí v nabídce se spíš významně nezvýší. Úspory domácností v uplynulém roce rostly rychleji než jejich zadlužení a část domácností bude i v roce 2021 chtít pomocí hypotéky přeměnit svou část úspor na investici do nemovitosti. Segment prvonabyvatelů nemovitostí bude spíš slábnout a dostupnost vlastního bydlení pro ně se bude dále snižovat.

V kontextu těchto zmíněných faktorů odhadujeme, že úrokové sazby nových hypoték se budou pravděpodobně pohybovat mezi 1,8 a 2,0 procenta p. a. Objemy nových hypoték by se mohly přiblížit loňským 250 miliardám (měřeno Fincentrum Hypoindexem), a to zejména díky refinancování. Nárůst čistého dluhu domácností v souvislosti s financováním bydlení by díky zvýšené porci refinancování mohl být menší než v roce uplynulém, kdy za prvních 11 měsíců dosáhl 94 miliard korun (za celý rok 2019 to bylo 84 miliard korun). Nechme se ale překvapit.

Autor je ředitelem retailového bankovnictví Equa Bank.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.