Komerční nemovitost na pražském Andělu
Nemovitostní fond
Rok 2025 v komerčních nemovitostech: nejvyšší investice a nejnižší výstavba
Český trh komerčních nemovitostí má za sebou rok, který v investicích přepsal tabulky. V roce 2025 do něj přiteklo téměř 106 miliard korun, historicky nejvíc. Meziročně objem investic vyskočil o 137 procent a překonal i dosud rekordní rok 2016, kdy se zobchodovalo 91,6 miliardy. Paradoxně se ale zároveň odehrál opačný extrém: trh zaznamenal nejnižší roční objem nové výstavby v historii. Výsledkem je kombinace, která posiluje hlad po hotových budovách – a tím i podmínky pro investory do nemovitostních fondů.
Tuzemské komerční nemovitosti se podle analýzy znovu staly výrazným magnetem pro české firmy i investory. Jak uvádí CBRE, 87 procent z celkového objemu investic tvořil český kapitál. Nejvíce peněz mířilo do multifunkčních nemovitostí, a to i díky prodejům velkých komplexů, jako jsou Palladium nebo Atrium Flora. Současně se ale trh opřel o realitu, která rekordní investiční chuť nijak nedoplňuje: nových kanceláří přibylo jen 26 600 m².
Proč se nestaví – a co to dělá s nájmy
Za historicky nízkou výstavbou stojí souběh několika brzdičů: mimo jiné vysoké úrokové sazby, rostoucí náklady na výstavbu, zdlouhavé povolovací procesy, preference developerů pro rezidenční projekty s vyšší ziskovostí a také silná koruna. Tyto faktory se promítly i do míry neobsazenosti, která klesla na 5,9 procenta. „Nízká míra neobsazenosti komerčních prostor v kombinaci s rekordními investicemi ukazují velký potenciál českého realitního trhu,“ říká Josef Eim, místopředseda představenstva Českomoravské Nemovitostní, která spravuje nemovitostní portfolio fondu NEMO. A upozorňuje na detail, který je pro investory do kanceláří podstatný: „Kombinace stále vysoké poptávky po kvalitních kancelářských prostorech při absenci nové výstavby tlačí nájmy nahoru.“ Dodává i praktický dopad měnového prostředí: developer podle něj staví kanceláře v korunách, ale pronajímá v eurech, a silná koruna tak posouvá „pronájem v euru dále směrem nahoru“.
Fondy využily situace: NEMO rostl v portfoliu i počtu investorů
Podle analýzy Knight Frank tvořily investice do kancelářských budov necelou čtvrtinu všech transakcí. Malý objem nově postavených budov a nízká neobsazenost zároveň zvyšují poptávku po stávajících kancelářích – a financování nových projektů zůstává kvůli vysokým úrokovým sazbám výrazně dražší, přičemž jejich snížení se v blízké době neočekává. V kombinaci s vysokými cenami materiálů, práce a energií vychází výstavba nových komerčních budov dráž než kdy dřív. Tím se posiluje pozice investorů s kvalitními nemovitostmi, kteří mohou díky vysoké poptávce a nízké nabídce nabízet prostory bonitním firmám a vytvářet stabilnější prostředí pro své investory. V praxi to potvrzuje i fond NEMO: v roce 2025 dosáhl výnosnosti 6,12 procenta a hodnota spravovaného portfolia vzrostla na 5,7 miliardy korun. Obsazenost budov v portfoliu ke konci roku přesáhla 96 procent a nejnovější akvizicí byla administrativní budova Panorama Business Center – osmipodlažní objekt na strategické adrese v centru Prahy, přímo naproti Národnímu muzeu, s přímým přístupem k metru a hlavnímu nádraží. Mezi klíčové nájemce patří Všeobecná zdravotní pojišťovna, Takeda Pharmaceuticals, Kuroda Electric či Sumitomo Corporation. Počet investorů fondu se meziročně zvýšil o 25 procent a na konci roku 2025 NEMO evidoval 15 145 investorů; celkově se stal pátým nejvýnosnějším českým nemovitostním fondem s objemem majetku nad dvě miliardy korun.
Prognóza: po rekordním roce čeká české komerční reality stabilní růst
