Kdo doufal, že jedním z nemnoha pozitivních efektů pandemie by mohl být kromě důrazného pošťouchnutí do onlinového světa také pokles cen nemovitostí, pak může být zklamán.

Existuje přinejmenším tucet důvodů, proč ceny nemovitostí nemusejí nijak výrazně klesnout, a proč se tedy bydlení nestane o nic dostupnějším než dosud. 

1. Lidé pociťují nejistotu, obávají se poklesu příjmů či ztráty zaměstnání, ale neplatí to pro všechny. Některé profese jsou nadále nedostatkové a bát se mohou všeho možného, ale rozhodně ne toho, že jim klesne reálný příjem nebo že přijdou o práci.

2. Centrální banka provozuje velmi uvolněnou politiku, základní sazba (dvoutýdenní repo) klesla z dvou procent na 0,25 procenta a nejspíš tam dost dlouho zůstane.

3. ČNB zároveň zmírnila svá doporučení, podle nichž se snažila ovlivňovat, komu komerční banky dají či nedají hypotéku.

4. Banky se topí v likviditě, neboť firmy i domácnosti hromadí hotovost v bankovním systému, nehledě na negativní reálný úrokový výnos z depozit. Předpokládá se růst klientských vkladů v letošním roce o 10,9 procenta.

5. Vzhledem k velkému poklesu toho, co vynášely bezpečné úložky v ČNB, a nízkému výnosu u vládních cenných papírů jsou hypotéky přes sazby blízké historickým minimům pořád z pohledu marží komerčních bank zajímavá alternativa, a tak je nabízejí. U hypotečních úvěrů je našlápnuto k rekordnímu roku.

6. Češi investice do vlastního bydlení vždy preferovali a byly pro ně vysoko v pořadí (dokonce i za starého režimu – viz svépomocná výstavba rodinných domů). Navíc jsou oblíbené i jako investiční statek určený nikoli k vlastnímu bydlení, ale k pronájmu.

7. Poptávkový efekt může mít i zrušení daně z nabytí nemovitostí se zpětnou platností. Vládní návrh sice měl po 1. lednu 2022 zrušit možnost daňového odpočtu zaplacených úroků u nových hypoték z daňového základu, to však neprošlo; odpočet byl snížen o polovinu na 150 tisíc korun ročně. Při nízkých hypotečních sazbách to je pořád zajímavé.

8. Nabídková strana je pořád slabá, i když objem dokončených bytů v bytových domech byl loni nejvyšší od roku 2009 a počet nově zahájených projektů se vyrovnal roku 2008. Výkon pozemního stavitelství letos klesá, svoji roli v tom může sehrát i nedostatek pracovníků, neboť sektor již dlouho závisel na dovozu pracovní síly a karanténa její mobilitu velmi omezila.

9. V Praze, kde je poptávka nejvyšší, se stále staví ani ne polovina toho, co by trh unesl - i to vytváří tlak na ceny nejen nových, ale i starých bytů. Zvláště tam, kde je polohová renta, a tedy z definice omezená nabídka, protože takových bytů je konečné množství.

10. Fenomén krátkodobých pronájmů prostřednictvím onlinových platforem typu Airbnb, který představoval možnost, jak uplatnit byty jako investiční statek, sice velmi utrpěl katastrofálním pádem zahraniční turistiky, ale to se prozatím promítlo jen do nabídky bytů na dlouhodobější pronájem. Investoři zatím nemají důvod prodávat. Je spousta likvidních zájemců, kteří odkoupí, co se na trhu objeví - i když nikoli za nabídkové ceny. Prodávající mají asi o čtvrtinu větší oči.

11. Poptávka se postupně přelévá na periferie v okolí prosperujících aglomerací a nejde jen o střední Čechy napojené na Prahu. To sice zatěžuje dopravní i sociální infrastrukturu, která nebyla na suburbanizaci stavěná, ale pandemie zvedla i ceny rekreačních objektů v Česku, navíc se objevila dodatečná poptávka v podobě jejich adaptace na celoroční bydlení.

12. Z ekonomického hlediska je zájem o investice do nemovitostí také pochopitelný. Když se podíváte na ceny nemovitostí před dvaceti lety a dnes a srovnáte to s výnosy termínovaných vkladů, pak teorie o „dynamické neefektivnosti" vzácně sedí. Forma spoření skrze pořízení nemovitosti se královsky vyplatila. Jistě, koupit při primárním úpisu Amazon nebo Google by bylo ještě nesrovnatelně výhodnější, ale konzervativní český investor rozumí pohovce ve vlastním obýváku o dost líp.

Dokud bude tedy český nominální růst HDP vyšší než úroková sazba, bude nerealizovaný výnos z pořízení nemovitosti vyšší než nechat peníze ležet na bankovním účtu. Samozřejmě i v tomto případě platí, že záleží na správném načasování. Každý správný investiční prospekt nese důrazné upozornění, že minulé výnosy nejsou zárukou těch budoucích.

Na bydlení záleží

Na rozdíl třeba od finančních aktiv typu akcií plní rezidenční nemovitosti jinou základní funkci, tedy alespoň ty byty, které jsou obsazeny samotnými vlastníky nebo nájemníky. Trh rezidenčních nemovitostí je proto z definice nelikvidní, protože obchodů je v poměru k celkové kapitálové zásobě vázané v bydlení (podle odhadů představuje asi třetinu celkového bohatství na planetě) málo. Malá obrátka neznamená, že vývoj cen na trhu rezidenčních nemovitostí nehraje velkou roli. Naopak i v zemích s velkými a velmi sofistikovanými kapitálovými trhy je majetkový efekt růstu nebo propadu cen bydlení na ochotu domácností utrácet větší než výkyvy na akciovém trhu. Rostou-li ceny jako teď u nás, tedy o dost rychleji než pracovní příjmy, je to vlastně forma redistribuce od mladých a nebydlících k starším, bydlícím. Velmi se tak prohlubuje mezigenerační majetková nerovnost. Kdo bude dědit, přijde si na své, ale musí čekat. Kdo nebude dědit, má pocit křivdy, který hledá politické vyjádření. Návrhy na zdanění investičních bytů, nevyužívaných nemovitostí a regulace nájmů jsou všechny z této školy.