Bílé kvádry průmyslových a skladových hal vyvolávají obecně spíše negativní emoce. To však není příklad 35letého Milana Kratiny, který byl fascinován průmyslovými nemovitostmi už během studia práv na Masarykově univerzitě v Brně. V praxi se s tímto oborem blíže seznámil jako manažer agentury CzechInvest a firmy VGP.

V roce 2011 se osamostatnil a založil nejprve firmu Accolade Reality, o dva roky později následoval Accolade Holding. Ten se pustil do nákupu pozemků a stavby průmyslových hal. Jen pro připomenutí: jedná se o kapitálově náročný obor, ve kterém do té doby dominovali zahraniční investoři. Nejprve CTP Invest a VGP, později razantně na český trh vstoupily skupiny Prologis a P3 Logistic Parks.

Raději nájem než ve vlastním

Kde tedy začínající byznysmen získal potřebné miliardy korun? Milan Kratina a druhý spoluvlastník skupiny Accolade Zdeněk Šoustal vybrali peníze od českých i dalších evropských investorů prostřednictvím investičního fondu se sídlem na Maltě. Na přelomu minulého a letošního roku mělo peníze ve fondu Accolade 884 investorů z Česka i zahraničí, výše vlastního kapitálu fondu přesáhla 225 milionů eur.

„Rozlišujeme tři skupiny investorů. První se pohybuje od dvou do pěti milionů korun. To jsou typicky menší podnikatelé, partneři advokátních kanceláří a velké poradenské čtyřky,“ říká Kratina. „Druhá skupina investuje od pěti milionů do 20 milionů korun, to už jsou spíše top manažeři, právníci a partneři poradenských firem nad 50 let. Od 20 milionů výše to už jsou podnikatelé, kteří prodali své firmy nebo investují výnosy ze svého podnikání do jiného oboru kvůli diverzifikaci,“ vypočítává.

Poté již stačilo k balíku peněz od investorů přidat bankovní úvěr v podobné výši a výstavba mohla začít. Dnes má Accolade Holding v Česku, Polsku a Německu 26 průmyslových či logistických parků s využitelnou plochou 1,3 mi lionu metrů čtverečních. Mezi největší nájemce patří DHL, Schenker, Tchibo, Assa Abloy, Kion a Miele.

Nájemce je možné rozdělit do tří skupin – na výrobní podniky, logistické společnosti a e-shopy. Trend dnešní doby je zřejmý – málokdo chce haly vlastnit, pohodlnější a rychlejší je pronájem. „Nikdo už dnes nechce mít v rozvaze jako největší položku barák. Manažeři raději dají uspořenou miliardu korun do lepších strojů a haly si pronajmou,“ vysvětluje Milan Kratina a dodává, že oproti starým průmyslovým areálům mají novostavby výhodu i v nižších nákladech na energie.

Dynamická expanze skupiny Accolade, díky níž pronikla do žebříčku stovky nejrychleji rostoucích společností v Evropě podle deníku Financial Times, totiž pokračuje navzdory koronaviru. V současné době jsou ve výstavbě další haly u Chebu, Ostrova u Stříbra, Štětíně, Bydhošti a dalších lokalitách. První slovenský park v barvách Accolade vyrůstá u Košic.

Obor přilákal i Singapurce

Příliv zahraničních investorů do Česka a boom nakupování přes internet. To jsou dva hlavní faktory, které táhnou byznys průmyslových a skladových hal. Podle statistiky, kterou zpracovalo sdružení Industrial Research Forum, narostla jejich plocha v Česku ke konci března na 8,62 milionu metrů čtverečních. Jen v prvním čtvrtletí přibylo dalších 211 tisíc metrů čtverečních navíc.

Míra neobsazenosti zůstává nízká, tudíž lze říci, že průmyslové haly se svým stabilním výnosem poskytují ideální příležitost pro dlouhodobé konzervativní investory. Celkem čile se s nimi obchoduje. Rekordní obchod se odehrál před necelými čtyřmi lety, kdy singapurský státní investiční fond GIC koupil portfolio společnosti P3 Logistic Parks v devíti zemích včetně Česka za 2,4 miliardy eur.

Záměr prodávat však Kratina nemá, průmyslové haly si chce ponechat pod svou kontrolou. „Chceme aspoň trochu změnit koloběh peněz. Dnes profitují němečtí důchodci a kanadští učitelé z toho, že za jejich peníze někdo nakoupil haly v Česku. Naším cílem je, aby čeští nebo další středoevropští investoři mohli profitovat z průmyslových parků u nás i v zahraničí,“ říká šéf skupiny Accolade.