Jednoho z největších hráčů pražského developerského trhu čeká tento týden významná událost. Ve středu 16. února poklepe šéf společnosti Central Group Dušan Kunovský základní kámen svého dosud největšího projektu. V rámci Parkové čtvrti začne po dlouhých letech příprav stavět v severní části bývalého žižkovského nákladového nádraží.

Firma pozemky koupila už v roce 2016. Prakticky od té doby vyjednává s úřady, aby získala všechna potřebná povolení pro vybudování zhruba 2,5 tisíce bytů. Po mnoha komplikacích, odvoláních a úpravách projektu je nyní hotovo a noví majitelé si klíče od prvních bytů převezmou zhruba za dva roky. Jinými slovy – příprava projektu trvala šest let, samotná výstavba zabere třetinu času.

Na celé nové čtvrti s tisíci byty je zajímavé nejen to, že po nekonečných odkladech přemění nevyužívaný brownfield prakticky v centru města. Nákladové nádraží zároveň bude jedním z prvních případů, na kterých si hlavní město s developery vyzkouší novou metodiku pro příspěvky na infrastrukturu. Tu schválil magistrát na konci ledna.

Podle kalkulací magistrátu by se díky výstavbě Central Group a dalších developerů na nákladovém nádraží mohlo vybrat do městských rozpočtů na 1,5 miliardy korun. Ty developeři zaplatí jako příspěvek na vybudování školek, škol, parků nebo tramvajových tratí. Dlouho pilovaná pravidla se pak mají vztahovat na všechny další rezidenční projekty, které se v příštích letech budou v metropoli stavět.

Drahá změna

Metodika magistrátu stanovila pro developery dva různé tarify. První, spíše symbolický, se týká projektů, které se mají stavět v souladu s územním plánem. Díky tomu, že nebude potřeba zasahovat do dokumentu, kterým se řídí výstavba v celém městě, by měl developer zaplatit 700 korun za metr čtvereční budoucí podlahové plochy bytových jednotek.

Hlavní pozornost věnuje magistrát v metodice bývalým průmyslovým areálům a dalším brownfieldům. Kvůli marnému čekání na nový územní plán je většina z nich v Praze dlouhodobě zablokovaná. Podle zkušeností developerů se může schvalování projektu s potřebnou změnou protáhnout až na deset let. Více než polovinu z toho představuje právě tato změna územního plánu.

Pokud od letoška bude chtít developer postavit na své parcele například více bytů nebo vyšší budovy, než s jakými se počítá v územním plánu, bude se muset „vykoupit“. Za vstřícnější postoj úřadů má podle autora metodiky, primátorova náměstka Petra Hlaváčka, zaplatit už podstatně víc: 2,3 tisíce za každý metr čtvereční. Celý balík peněz má pak putovat na účty patřičné radnice, kde bude vázaný za jasným účelem budování infrastruktury.

Komu se nechce platit v hotovosti, měl by podle náměstka primátora mít možnost vykoupit se pomocí takzvaného započitatelného plnění. To může mít více forem: například vybudování parků, škol či veřejných prostranství na vlastní náklady nebo poskytnutí části bytů z daného projektu radnici do jejího bytového fondu.

Už platíme

Developeři oslovení týdeníkem Hrot se shodují na jednom: placení „vykupného“ samosprávám není zdaleka nic nového. „Příspěvky se běžně platí už dnes a nejen v Praze. Problém dosud byl v tom, že i v rámci metropole byly požadavky úřadů naprosto odlišné,“ vysvětluje Tomáš Wildt z developerské a investiční skupiny Vihorev.

Důsledkem dosud bylo, že při koupi stavebního pozemku developer prakticky nemohl dopředu kalkulovat přesné náklady. „Často před jednáním nevíme, jaký příspěvek po nás bude vedení městské části chtít. Vždy trvá velmi dlouho, než se dobereme ke kompromisu, který je přijatelný pro obě strany,“ popisuje šéf developerské firmy Ekospol Evžen Korec.

Developeři z nových pravidel pochopitelně neskáčou nadšením, s výhradami je nicméně vítají. „Systém kontribucí si klade za cíl sjednotit pravidla, vnést do vztahu investora a města transparentnost, zajistit předvídatelnost, která je pro investory důležitá pro plánování. V tomto ohledu je potřeba práci náměstka Hlaváčka a jeho kolegů ocenit,“ vysvětluje generální sekretář Asociace developerů Zdeněk Soudný.

Zlevnění, nebo zdražení?

Jedním z argumentů pražského primátora Zdeňka Hřiba při obhajobě nové metodiky bylo, že se díky uvolnění rozvojových území a zrychlení schvalování projektů zvýší dostupnost bydlení. A tím se zbrzdí, nebo dokonce zastaví neúnosné zdražování bytů v hlavním městě.

Na první pohled ovšem myšlenka, že zvýšení nákladů pro developera povede k nižším cenám, nedává smysl. Jaké jsou za ní argumenty? Podle Petra Hlaváčka je pravdou, že z krátkodobého hlediska hrozí zdražení. V delším období se ale díky metodice podaří odblokovat velká rozvojová území brownfieldů, jako jsou třeba okolí bývalého nádraží v Bubnech, v Letňanech nebo právě nádraží na Žižkově. Podle Hlaváčka by mohlo na osmi největších brownfieldech vzniknout přes padesát tisíc nových bytů. Výsledkem by mělo být dramatické zrychlení výstavby, které zchladí přehřátý trh s bydlením.

Kromě toho mají kontribuce naopak jiné náklady developerů snížit. „Díky součinnosti města a vlivem metodiky se urychlí realizace projektu třeba o tři až pět let,“ tvrdí Petr Hlaváček. Když město investorovi vyjde vstříc a změní územní plán, podle náměstkových slov také výrazně zhodnotí samotnou parcelu.

S tím developeři obecně souhlasí. „Průtahy při povolování prodražují nový byt až o deset procent, což jsou vyšší stovky tisíc korun,“ potvrzuje Evžen Korec, že Ekospol může díky metodice i ušetřit.

K zastavení růstu cen, nebo dokonce zlevnění bytů jsou ovšem stavaři poměrně skeptičtí. „Nemyslím si, že jsou to úplně reálné počty. Pro každého developera byly, jsou a budou jakékoli podoby kontribuce součástí nákladů. A ty dnes strmě rostou, u pozemků, materiálů, lidské práce. I při velmi optimistickém pohledu tak kontribuce nepřispějí ke zlevnění bytů ještě řadu let,“ odhaduje výkonný ředitel Penta Real Estate Petr Palička.

Změňte daně

Menších či větších výtek a obav jmenují developeři mnohem víc. Vadí jim například, že nová pravidla sestavená magistrátem nejsou závazná pro jednotlivé městské části. Nikdo tak nezaručí, že agilní starostové nepřijdou s vlastními pravidly, která se budou od těch magistrátních lišit.

Příspěvek na infrastrukturu navíc zrychlí jen vyjednávání o změně územního plánu. To však nedává developerovi žádnou záruku, že hladce proběhnou také další fáze získávání úředních razítek. „Kontribuce můžou pomoci odblokovat konkrétní území. Vlastní stavební řízení ze zákona ovlivnit nemůžou,“ upozorňuje Petr Palička. K tomu by podle něj byl potřeba nový stavební zákon.

Hlavní argument proti dlouhodobému odvádění příspěvků ale zní ještě jinak: infrastruktura by se měla stavět z daní a ty developeři rozhodně neodvádějí malé. „Již dnes stát dostává do státního rozpočtu zhruba milion korun z každého nového bytu. To jsou jen pro Prahu miliardy ročně. Do městského rozpočtu se ale tyto peníze nevracejí. Zpět město dostane jen něco kolem 500 milionů,“ počítá mluvčí developerské společnosti Finep David Jirušek.

Principiálně by se proto měly potíže radnic s nedostatkem financí na budování silnic nebo škol řešit jinak. „Systémové řešení jednoznačně spočívá v přerozdělení daňových výnosů z výstavby, tedy v napravení nespravedlnosti způsobené rozpočtovým určením daní,“ navrhuje Jirušek.

Rozpočtové určení daní je nicméně citlivé téma a politicky je změna jen stěží prosaditelná. „Jednodušším a praktičtějším řešením by mohla být změna systému daní a poplatků, kdy stát by snížil DPH u nových bytů z patnácti na deset procent. Zbývajících pět procent by formou místního poplatku získávaly přímo ty obce a města, kde se staví,“ navrhuje mluvčí Central Group Ondřej Šťastný.

Hlavní idea je v obou případech stejná: část daní zaplacených investorem při výstavbě by měla zůstat na místě, a ne se rozpustit v bezedné propasti státního rozpočtu. Jakou cestou toho dosáhnout, je pak už spíš technická záležitost. 

700 Kč/m2

zaplatí developer radnici městské části v Praze v případě projektu nevyžadujícího změnu územního plánu.

2300 Kč/m2

je cena za zásah do územního plánu, který například povolí více bytů nebo vyšší budovy.

1,5 mld.

je součet příspěvků, které Praha obdrží od developerů za výstavbu na nákladovém nádraží na Žižkově.