Největším developerem v dějinách naší země byl Karel IV. A pak doktor Husák. „Rád bych, abychom Karlovi IV. sahali alespoň po ponožky a nestavěli jako za Husáka,“ řekl v debatě v Centru architektury a městského plánování Petr Hlaváček. Pražský náměstek pro územní rozvoj připravuje materiál s krkolomným názvem Metodiky kontribuce investorů do území. Princip je ale poměrně jednoduchý. Investor, který se chystá v metropoli něco postavit a potřebuje k tomu změnu územního plánu, by městu odvedl příspěvek, ze kterého by se spolufinancovala veřejná infrastruktura v dané lokalitě. Právě tento princip by měl přispět k tomu, aby všichni aktéři rozvoje – tedy město, městská část, investor a veřejnost – byli na jedné lodi. A jako vždy, když jde o peníze, představuje materiál horké téma, které aktuálně hýbe pražskou scénou.

Pravidla pro školky

O žádnou převratnou novinku nejde. Dnes je obvyklé, že developeři uzavírají s městskými částmi různá memoranda či smlouvy o spolupráci, ve kterých se zavazují odvést jim nějaké prostředky. Může jít o peníze, ale často se dohodnou, že developer postaví školku, sportoviště nebo park, nebo třeba převede zdarma pozemek pro školu či tramvajovou trať. Předmětem dohody může být také to, že developer předá radnici část bytů, které je pak může využít pro svoje potřeby. Jde ale o to, co si který starosta dovede vyjednat, žádná celoměstská pravidla neexistují. Magistrát teď chce vytvořit jakýsi mustr či doporučení, jak by tato spolupráce měla vypadat. Zatím se bude týkat projektů, kde město zhodnocuje investorovi pozemek změnou územního plánu. 

Podělte se s námi

„Pokud je v současnosti některé území nezastavitelné, má úplně jinou hodnotu, než kdyby v lokalitě došlo ke změně územního plánu na stavební pozemky. Vezměme si například Letňany. Kdyby Praha změnila některou část této lokality na stavební, cena pozemku se mnohonásobně zvýší. Developeři by proto měli nést spravedlivý podíl například na budování infrastruktury či veřejného prostoru,“ vysvětluje Hlaváček. Investorův příspěvek na „veřejné blaho“ bývá leckdy jedinou cestou k dosažení dohody o výstavbě. „Současný územní plán Prahy je dvacet let starý. To jsme ještě jezdili fabiemi, takže je jasné, že dnešní potřeby města a investorů jsou někde úplně jinde. Daří se nám změny schvalovat konsenzuálně napříč politickým spektrem. Bez dohody s developery o tom, že se budou finančně podílet na rozvoji území, jsou ale změny v podstatě neprojednatelné,“ říká Hlaváček. 

Jak přesvědčit voliče

Z logiky věci dnes politici nemají příliš nástrojů, jak přesvědčit svoje voliče, že jim stavební ruch a noví obyvatelé nebudou jen přítěží. Při současném nastavení rozpočtového určení daní totiž městská část s novou výstavbou nebohatne. Přestože z jednoho nového bytu v Praze odvede developer v průměru jeden milion na DPH, což mimochodem znamená jen z nových bytů v metropoli příjem státního rozpočtu zhruba pět miliard korun ročně, zpátky do lokality neputuje skoro nic.

Příspěvek developerů to jistým způsobem supluje, na druhé straně na Západě, ale už i na východ od nás, jsou takové dohody s developery obvyklé. A developeři si uvědomují, že pokud nechtějí ztrácet roky bojem s komunálními politiky a veřejností, musejí se o část zisku podělit. Jde jim hlavně o to, jak bude „kontribuce“ nastavena. A zdá se, že pokud se bude pohybovat kolem 1500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy, krev nepoteče. 

Prodraží to byty? 

Samozřejmě se nabízí otázka, zda nová plošná pravidla nevystřelí ceny bytů ještě výš. „Příspěvky investorů jsou cestou, jak přinést dodatečný benefit především do místa, kde nová výstavba probíhá. Je třeba být realista – pokud požadavky na příspěvky investorů budou přehnané, povedou jen k dalšímu zdražení pro finální kupující,“ podotýká partner KPMG Pavel Kliment. 

Filip Foglar, který se za město podílí na tvorbě metodiky, si myslí, že ke zdražování nedojde. A má celkem logické argumenty – jednak změna územního plánu zvyšuje investorovi hodnotu pozemku, zároveň by měl dosažením dohody ušetřit právě čas a peníze, které ztrácí prosazováním kontroverzních záměrů, kdy mu v parcelách leží finance.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot. Předplatit si ho můžete ZDE.

Hana Boříková