Když marketingoví stratégové politických stran hledali pro letošní předvolební kampaň témata hodná zvláštní pozornosti, nemohli opomenout bytovou krizi. Přehřívání trhu s nemovitostmi dospělo do stadia, kdy na vlastní byt nebo dům ve velkém městě, neřkuli v Praze, může zapomenout už i střední třída.

Z frustrovaných lidí řešících problém s bydlením se stala početná, a tudíž atraktivní cílová skupina, které je rozhodně co slibovat. Relevantní politické strany proto téma s rostoucím potenciálem před volbami zvedly všechny bez výjimky. Floskule „dostupné bydlení“ nechybí v žádném programu.

Šlachta to zařídí

Straničtí realitní experti se k řešení bytové krize postavili s různou pečlivostí a kreativitou. Například publikum populistů zjevně není třeba zatěžovat složitějšími počty a idejemi. Bohatě stačí dva odstavce s lakonickým konstatováním: Bydlení je příliš drahé, ale Šlachta/Okamura to vyřeší výstavbou obecních bytů.

Hnutí ANO nemá pro změnu program žádný, pokud za něj nepovažujeme druhou knihu kolektivu autorů podepsanou šéfem Andrejem Babišem. Ani v ní se ale o problému s bydlením prakticky nepíše. Patrně jej PR oddělení ANO považuje díky schválení nového stavebního zákona za marketingově vyřešený.

Nejpodrobnější soubor opatření pro upuštění páry na přetlakovaném bytovém trhu přinášejí „tradiční“ strany. Tedy předvolební koalice Spolu, piráto-starostovská aliance, sociální demokraté a komunisté. Pravda, v některých případech se to zdá jako zbytečné plýtvání energií. Buď jak buď, v programech panuje obecná shoda na tom, že trh se bez zásahu státu neodblokuje a neviditelná ruka levné bydlení pro všechny nezajistí.

Podle pozice na politickém kompasu se partaje liší v cestě, jakou cíle dosáhnout. U koalice Spolu a o něco méně také v případě Pirátů se Starosty tvoří důležitou část návrhy na deregulaci, digitalizaci a zjednodušení soukromé výstavby.

U sociálních demokratů a komunistů se návrhy zaměřují především na třídní boj s „chamtivými“ developery a vlastníky nájemních bytů. Levice vidí řešení nedostatku bytů v podpoře stavebních družstev nebo v developerském kutilství radnic a budování obecních bytů.

Z hlediska možných důsledků se dají nápady obsažené v kapitolách stranických brožur o bydlení pro zjednodušení rozdělit do tří skupin: na užitečné, nic moc neřešící a přímo škodlivé.

Stavební pat

Do první kategorie patří bezesporu odstavce o zrychlení a zjednodušení byrokratického kolečka při povolování staveb. Alespoň matnou souvislost mezi (ne)dostatkem a cenou vnímá každý volič a fakt, že se v některých městech téměř nestaví, je také nepřehlédnutelný. Závazek dodat na trh desítky tisíc bytů ročně tedy má šanci zaujmout.

Programové body o zjednodušení stavebního řízení, snížení byrokracie nebo digitalizaci se mohou zdát paradoxní. Měl je vyřešit nový stavební zákon, který se díky bolestivým kompromisům a zákulisním dohodám podařilo hnutí ANO protlačit letos v první polovině července. Ve skutečnosti volební programy potvrzují to, co zaznělo už při sněmovních debatách. Část opozice nevěří, že mnohokrát upravovaný zákon opravdu zkrátí povolování maximálně na rok, jiným vadí menší vliv samospráv na stavební úřady, existují i výhrady k částečnému vytlačení aktivistů z celého procesu. Pár týdnů po podpisu prezidentem by sázka na to, že se nová stavební legislativa dožije beze změn a úprav své účinnosti v roce 2023, byla velmi riskantní.

Vysoký kurz by naopak bookmaker nevypsal na to, že se ani tentokrát vítězům voleb, ať už to bude kdokoliv, nepodaří evergreen mezi předvolebními sliby splnit. Z programů vyplývá, že potíže shodnout se na všeobecně přijatelné stavební legislativě budou mít potenciální vládní partneři, ať už nejpravděpodobnější výsledky voleb nakombinujeme jakkoliv.

Najdeme nicméně i dobré nápady, u nichž je šance na prosazení větší. Například koalice Spolu chce snížit DPH u výstavby i rekonstrukcí „standardních“ bytů z patnácti na deset procent, což představuje podstatnou finanční úlevu. Piráti zase ve svém mnohasetstránkovém programu detailně popisují vizi digitalizace stavebního řízení. Její přínos k omezení byrokracie je evidentní.

Družstevníci se vracejí

V druhé kategorii, tedy sice dobře myšlených, ale krátkodobě nic neřešících slibů, vyčnívá mantra o dostupnějším bydlení díky alternativám ke komerčnímu developmentu. Dotace na výstavbu obecních bytů určených především sociálně slabším vrstvám nebo podporu stavebních družstev najdeme i u nejpravicovější koalice Spolu. S posunem doleva pak tyto údajně levnější způsoby výstavby nabírají na důležitosti. Nejodvážnější vize státu jako hráče na realitním trhu mají sociální demokraté a komunisté. ČSSD navrhuje například zavedení takzvaných veřejně prospěšných bytových společností, tedy jakýchsi developerských neziskovek.

Stát by podle socdem měl také založit nemovitostní fond, do nějž by skupoval byty z komerčního trhu a za „normální“ ceny je pronajímal. Levicoví kolegové z ulice Politických vězňů pak slibují, že díky povinnému zapojení obcí a měst do výstavby může každoročně vznikat čtyřicet tisíc nových bytů.

Příklady ze zahraničí ukazují, že města mohou hrát mnohem významnější roli při řešení bytové krize, než jak je tomu dnes v Česku. Také družstevní výstavba, v tuzemsku s pošramocenou pověstí kvůli vzpomínkám na minulý režim, je například v Německu nebo Rakousku běžnou součástí mixu pro „dostupné bydlení“.

Dosavadní zkušenosti s nekomerční výstavbou bohužel ukazují, že převedení hezkých slov do reality není snadné, a už vůbec ne rychlé. Například o program na podporu družstev se na pražském magistrátu vedly spory dva roky. A i když se nakonec podařilo dojít ke kompromisu, výsledkem je zatím jen několik menších projektů s pár stovkami bytů, které se ještě ani nezačaly stavět.

Pryč s investory

Bez výjimky ve všech programech najdeme také opatření ze třetí kategorie. Tedy taková, jež by napáchala více škod, než vyřešila problémů.

U koalice Spolu stojí za zmínku přímá podpora při nákupu prvního bydlení. Princip má spočívat v bezúročné státní půjčce při pořízení prvního bytu nebo domu, a to ve výši deseti procent hodnoty hypotéky. Problém je v tom, že příspěvek z eráru de facto pomáhá obcházet regulaci hypoték zavedenou ČNB.

Přímou cestou ke zdražení bydlení by byl nápad Pirátů a Starostů na povinnost developerů přispívat radnicím na infrastrukturu nad rámec nemalých odvedených daní. Například v Brandýse nad Labem - Staré Boleslavi už místní pirátská buňka přišla s konkrétním ceníkem přirážek, které musí developer zaplatit, pokud chce stavět. Není těžké uhodnout, jestli tyto peníze obětují investoři ze své marže, nebo o ně navýší cenu bytu.

Doslova válku soukromému sektoru vyhlašují sociální demokraté a komunisté. Obě levicové partaje se například shodují, že by developeři měli nejen přispívat, ale rovnou kompletně zaplatit a postavit veškerou občanskou vybavenost.

KSČM na rozdíl od socdem necouvla ani před nejradikálnějším nápadem. Dál trvá na tom, aby developer povinně převedl část nových bytů na obec. Jinými slovy, komunisté navrhují vyvlastnění pro obecní účely. Ani tady není těžké předvídat výsledek: radnicí vyvolení nájemníci žijící v levných městských bytech, které developer naúčtoval jejich sousedům v komerční části domu.

Zcela mimo cíl míří také levicový pokus o krocení cen nájmů prostřednictvím trestání investorů. Ty má od údajného hromadění bytů odradit výrazně progresivní daní za druhou a každou další vlastněnou, a to i pronajímanou, nemovitost. Není pochyb o tom, že by daň ve vyšších činžích zaplatili nájemníci.

Výčet kontroverzních nápadů politiků by mohl pokračovat dál, nejspíš by vydal na samostatný článek. Podrobné prostudování plánů politických stran na souboj s realitním trhem tak nezanechává příliš důvodů k optimismu.

U velké části slibů je spíš namístě doufat, že se nenaplní. Ty rozumné mají často jen malou šanci na úspěch. Závěr je tedy jasný: Pokud by snad někdo čekal s pořízením bytu na lepší ceny, ke kterým mu pomohou politici, rozhodně to není dobrý nápad.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.