Masivní zdražování bydlení v Praze nekončí ani letos. Přestože většina realitních makléřů v roce 2022 očekává mírné ochlazení přehřátého trhu s rezidenčními nemovitostmi především kvůli zdražení hypoték, data za letošní první tři měsíce tomu zatím příliš nenasvědčují.

Cena nového bytu letos v prvním kvartálu vystoupala oproti stejnému období loňského roku téměř o třetinu a v průměru dosáhla bezmála 146 tisíc korun za metr čtvereční. Ještě více deprimující pohled se naskytne zájemci o vlastní bydlení, když se podívá do aktuálních ceníků. Nabídkové ceny se podle nové analýzy společností Central Group, Skanska Reality a Trigema drží jen těsně pod hranicí 150 tisíc za metr. A to i navzdory rekordnímu počtu povolených bytů z loňska.

Vysoké ceny způsobují také změnu klientely developerů. „V poslední době ubyla část klientů čerpajících hypotéky, které jsou nyní dražší. Ale na druhé straně zcela zásadně roste počet lidí, kteří do koupi bytu ukládají své úspory, protože se obávají jejich znehodnocení,“ vysvětluje šéf developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský.

Přebrané katalogy

Přestože údaje za první čtvrtletí mohou být zavádějící a nemusejí nutně odrážet dlouhodobý trend, určitá změna je oproti minulým letům přece jen vidět. Letošní první kvartál byl z hlediska prodejů relativně slabý. A to i pokud vezmeme v potaz, že toto období nepatřilo mezi nejsilnější ani v minulých letech. Celkem prodali pražští developeři od ledna do března 1050 nových bytů, což je nejnižší číslo za první čtvrtletí za posledních několik let.

Jak je možné, že se slabší poptávka neodrazila na zpomalení růstu cen? Podle developerů se loni díky enormnímu zájmu sice podařilo trhnout rekord, zároveň s tím se ale dramaticky snížila nabídka v katalozích. K mání bylo proto v prvním čtvrtletí v průměru jen kolem tří tisíc bytů – o čtvrtinu méně než před rokem, a dokonce o polovinu méně, než kolik činil průměr před rokem 2020.

Jinými slovy, developerům se kvůli vysokým prodejům nedařilo „doplnit“ zásoby nových bytů v cenících a v reakci na to zdražovali. Pomalá výstavba, kulhající za zájmem o rezidenční nemovitosti, ovšem není jediným důvodem.

Kromě toho stavební firmy upozorňují na extrémní růst nákladů, způsobený narušením dodavatelských řetězců kvůli covidu a poté posílený ruskou invazí na Ukrajinu. „Do rostoucích cen bytů se promítly i eskalované ceny všech vstupů: komodit, energií, úroků nebo lidských zdrojů,“ doplňuje šéf developerské společnosti Trigema Marcel Soural.

Některé stavební komponenty tak od začátku roku podražily o desítky procent, klíčové materiály dokonce až o násobky stovek procent. Výrazně podražila například betonářská výztuž, cement, izolační materiály, plechy a řada dalších vstupů. Významný růst cen zaznamenaly také energie, píše se v analýze společností Central Group, Skanska Reality a Trigema.

Vysněný rok

Čínská chřipka zatřásla mnoha sektory české ekonomiky. Už první rok pandemie ale zároveň ukázal, že rezidenční developeři mezi nejhůře zasažené firmy patřit nebudou – spíš naopak. S výjimkou krátkého útlumu na jaře 2020, kdy realitní trh krátce zamrzl kvůli tvrdým lockdownům, se zdravotní krize na prodejích nových bytů v Praze neprojevila.

Celkem v prvním covidovém roce našlo nové majitele na 5,8 tisíce bytů, což bylo zhruba o dvě stovky více než v roce 2019 a o necelou tisícovku více než v roce 2018.

Loni se developerům dařilo ještě lépe, a to tak, že dokonce zlomili historický pražský rekord. Celkové prodeje stouply na 7450 jednotek. Za třináct let, po která trojice firem Central Group, Skanska Reality a Trigema sleduje vývoj trhu v hlavním městě, to byl suverénně nejlepší výsledek. Nejblíž tomuto číslu byl v poslední desetiletce rok 2015 se sedmi tisíci prodanými byty.

Kromě obliby nemovitostí jako investice či způsobu ochrany peněz před inflací hrály v roce 2021 developerům do karet i další okolnosti. Tou nejdůležitější byly levné hypoteční úvěry. Sazby půjček na bydlení se až do poloviny roku držely v průměru pod úrovní 2,5 procenta.

Ze čtvrtletních statistik je zřejmé, že za loňská rekordní čísla může hlavně první pololetí. Od podzimu začaly hypotéky podražovat a spolu s tím klesaly i prodeje. Například analýza Central Group ukazuje, že za prvních šest měsíců minulého roku developeři prodali na 4750 bytů. Na zbytek roku tak připadlo jen 2,7 tisíce prodaných jednotek.

Ani rekord nestačí

Developeři tvrdí, že loňský extrémně úspěšný rok způsobil vyprázdnění katalogů a omezení nabídky, na což je nutné reagovat zdražením. Bohužel údaje o aktuální výstavbě ukazují, že doplnit dostatečně nabídku se letos nejspíš nepodaří. A to navzdory faktu, že minulý rok byl rekordní i z pohledu počtu vydaných stavebních povolení na novou výstavbu.

Developeři loni podle údajů Českého statistického úřadu získali potřebná razítka pro vybudování téměř 9,7 tisíce bytů, z nichž drtivá většina – 8,3 tisíce – připadla na bytové domy. Oproti roku 2020 jde zhruba o dvojnásobný počet. Přestože část z nich se dostane na trh hned při zahájení výstavby, s ohledem na slabší předchozí roky to ke zvýšení nabídky nejspíš nepovede. Napětí na trhu by se mohlo snížit jen v případě, že se podobně úspěšný rok na úřadech povede zopakovat i letos a v dalších letech.

„Máme po strašně dlouhé době rekord, který znamená určitý nástup změny atmosféry ve městě, a vzhledem k tomu, že nabídka je významným ekonomickým parametrem, můžeme v trošku střednědobém horizontu očekávat i zchlazení bytového trhu,“ potvrzuje také náměstek pražského primátora pro územní rozvoj a územní plán Petr Hlaváček.

Co stojí za loňským nezvyklým počtem povolených bytů? Podle realitních expertů jde o efekt uvolnění několika významných projektů, u nichž developeři bojovali za stavební povolení i více než deset let. „Investorům se podařilo schvalovacím procesem protlačit větší množství větších bytových projektů. Zároveň se otevřely některé dříve stavebně problematické lokality či brownfieldy,“ konstatuje analytik Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte.

Především jde o letos zahájenou výstavbu Parkové čtvrti na části Nákladového nádraží Žižkov, kterou buduje developer Central Group. Celkem na místě počítá s více než dvěma tisíci jednotek. Druhým velkým počinem Central Group je další velká čtvrť, která vyroste v Hloubětíně na místě bývalé fabriky Tesla. Také zde se počítá s více než tisícovkou bytů.

K rekordu významně přispěly rovněž dva velkolepé projekty společnosti Sekyra Group. Ta začala s výstavbou hned na dvou brownfieldech, o jejichž odblokování bojovala přes deset let: na Smíchově a Rohanském ostrově. V obou případech má firma rozsáhlé plány na několik tisíc bytů, které bude stavět následujících deset let.

Činžovní fondy přicházejí

Jednoduchým výpočtem lze dojít k závěru, že vlastní bydlení v Praze pro velkou část střední třídy zůstane jen nesplněným snem. Při aktuální úrovni cen vychází i dvoupokojový byt o výměře šedesát metrů čtverečních na devět milionů korun. S ohledem na zdražení hypoték, doprovázené navíc dalším zpřísněním regulace ze strany České národní banky, je tato meta pro většinu lidí nedosažitelná.

Odmyslíme-li si možnost stěhování mimo hlavní město, zůstává tak velké části Pražanů v podstatě jediná možnost, jak sehnat střechu nad hlavou: jít do nájmu. Dobře jsou si toho vědomi jak investiční fondy, které se orientují na nájemní bydlení a jsou v Česku stále aktivnější, tak samotní developeři. A to včetně největších hráčů na trhu.

Jako jedna z prvních se do činžovního bydlení pustila společnost Finep, která má na kontě už dva podobné projekty. Nejprve postavila bytový dům se sedmdesáti činžovními byty na Barrandově pro fond Zeitgeist. Druhou podobnou akcí bylo loňské uzavření smlouvy se švédským fondem Heimstaden. Tomu Finep prodal dokonce přes 160 bytů určených k nájmu v rámci projektu Rezidence Pergamenka.

Spolupráci s fondy plánuje i další velký developer Skanska Reality. Ten chce zatím neurčenému investorovi prodat část bytů, které staví v Holešovicích v rámci projektu Port 7. Část bytů k nájmu pak vyhradí také v dalších lokalitách. Ve hře je například jedna z budov v Modřanském cukrovaru nebo dalším projektu v Radlicích.

Někteří ze stavařů volí i jinou cestu, a sice vytvoření vlastního nájemního portfolia. Týká se to třeba Trigemy. Firma staví výhradně jako činžovní bydlení dům v Karlíně s názvem Fragment, v němž chce byty sama pronajímat. K nájmu bude určena i část projektu Lihovar na Smíchově nebo jednotky v budově Top Tower, jež se připravuje v Nových Butovicích. Stejnou strategii volí i skupina AFI Europe, která dokonce chce pronajímat veškeré byty, které aktuálně staví.

Bydlení za Prahou

Druhý způsob, jímž se někteří developeři snaží vyjít vstříc méně movitým zájemcům o vlastní bydlení, je výstavba mimo samotné hlavní město. I významné firmy se loni vydaly za hranice metropole, do okresů Praha-východ a Praha-západ, některé zamířily dokonce ještě dál do Středo­českého kraje.

Například společnost Crestyl po úspěšně dokončené výstavbě v Berouně pokračuje v expanzi do středních Čech, a to konkrétně ve Vysokém Újezdu. Loni tu zahájila další etapu dlouhodobého projektu, který se zaměřuje především na rodinné domy a menší bytovky.

Do Libčic nad Vltavou se zase vydala Skanska Reality. „Park Cihelka v Libčicích nad Vltavou potvrdil naši domněnku, že o bydlení uprostřed přírody v dobře vybavené obci jen dvacet minut vlakem z centra Prahy bude velký zájem,“ konstatuje ředitelka marketingu Skansky Renata Vildomcová. Firmě se podle ní téměř rok před dokončením podařilo vyprodat skoro všechny jednotky, a už nyní proto plánuje další podobnou akci. Konkrétně v obci Loděnice ve Středočeském kraji bude Skanska stavět řadové domy.

Historicky poprvé se mimo Prahu vydává také Finep. Ten už v únoru zahájil předběžné rezervace na byty, které postaví na volných parcelách nedaleko vlakového nádraží v Kralupech nad Vltavou. Plány přitom nejsou vůbec skromné: výsledkem by mělo být sídliště se zhruba sedmi stovkami bytových jednotek ve třinácti domech.

Brněnská skupina Domoplan se chystá stavět v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi, kde připravuje rezidenční komplex Na Mariánské cestě. Investice do projektu s více než třemi sty byty v osmi bytových domech má přesáhnout dvě miliardy.

Rozrůstat o nové obyvatele se v příštích letech bude také Kladno. Stavět se tu chystá hned několik firem a jednu z největších akcí připravuje společnost EBM. Ta koupila pozemky o rozloze asi padesát tisíc metrů čtverečních nedaleko nádraží. Stavět chce začít nejpozději za dva roky, na 400 bytů má být hotových čtyři roky po poklepání na základní kámen. 

7450 bytů prodali developeři v Praze v roce 2021. Jde o historický rekord.

1650 činil rozdíl mezi počty bytů prodaných loni a v předchozím roce 2020.

8300 bytů povolily loni stavební úřady v hlavním městě.

145 tis. korun za metr čtvereční byla průměrná prodejní cena bytu v Praze v prvním čtvrtletí roku 2022.