Komerční nemovitosti patřily před pandemií covidu mezi oblíbené cíle ­investorů. Zdánlivě stabilní byznys ale dostal na jaře 2020 velký zásah. Obchodní centra trpěla lockdowny a dalšími překážkami běžného provozu, kanceláře se vyprázdnily kvůli přesunu bílých límečků na domácí pracoviště a hotelnictví kvůli kolapsu turistického ruchu prakticky upadlo do kómatu a nevzpamatovalo se dodneška.

Přesto se hluboké problémy jednomu sektoru komerčních realit vyhnuly. Skladové a průmyslové prostory nejenže nezažily prakticky žádný propad zájmu, ale dokonce se během dvou let trvání pandemie staly nedostatkovým zbožím. Expandující e-shopy i průmyslové firmy syslící zásoby zajistily průmyslovým developerům růst byznysu i v těžkých časech. Podle šéfa developmentu společnosti P3 Aleše Zachy potíže zanedbatelné části klientů bohatě vyvážily firmy, kterým se dařilo i během pandemie.

Ano, říkám to s pokorou, ale nám se opravdu dařilo. Vyskytly se nelehké situace, ale celkově byly průmyslové prostory a sklady jednoznačně vítězi covidu, minimálně v oblasti komerčních realit.

Na počátku pandemie panovala velká nejistota, byla to úplně nová zkušenost. Čekali jsme, jak to zvládnou klienti z našeho portfolia, ale až na výjimky nikdo žádné zásadní problémy nezaznamenal. V některých případech jsme šli nájemcům vstříc třeba formou nájemních prázdnin navíc, ale většinou to šlo ruku v ruce s prodloužením závazku klienta. Jak covid postupoval, začal se navíc projevovat trend velkého nárůstu e-commerce. Třeba růst Rohlíku nebo Košíku byl obrovský, jejich požadavky na prostory rostly a někdy jsme to museli řešit doslova z měsíce na měsíc.

Růst těchto služeb je zřejmě za vrcholem, ale potenciál mají velký. Jen další růst asi už bude lineární.

Když se začalo projevovat narušení dodavatelských řetězců, některé firmy zvyšovaly pohotovostní zásoby a potřebovaly větší sklady. Než aby musely řešit výpadky výroby, bylo méně bolestivé pronajmout si prostory navíc. Třeba v automobilovém průmyslu je nadto situace stále nejistá, celý obor prochází transformací na elektromobilitu, klesají prodeje automobilů. Sám jsem zvědavý, jak se to bude vyvíjet.

Asie, a hlavně Čína jsou v posledních měsících nestabilní a některé firmy přesun části výroby zpátky skutečně zvažují. Ale bude to dlouhodobější záležitost – přestěhovat továrnu není možné za pár měsíců, horizont je tři až pět let. Takže tento trend se ještě tolik neprojevuje, firmy především řeší držení větších zásob.

Společnosti, které nepotřebují být bezpodmínečně v Praze, se stěhují mimo hlavní město. Nájmy v Praze rostou na takovou úroveň, že už to není pro všechny. Ustojí to jenom společnosti s vyšší marží, ale nízkomaržový byznys už ne.

Když klient nemůže do Prahy nebo Středočeského kraje, zvažuje možnosti – musí vzít v úvahu transportní náklady, náklady na budovu, na zaměstnance a z této matice pak vypadne nějaká ideální lokalita. Obecně pro toho, komu nedává ekonomicky smysl Praha, připadá v úvahu Plzeňsko v okolí dálnice D5 nebo Ústecko kolem D8. A také Karlovarský kraj, který má blízko do Německa. Kromě těchto západních krajů má potenciál Ostravsko, kde se trh v posledních letech rychle rozvíjí. Za posledních pět let tam začali působit všichni velcí developeři včetně nás.

Někdy je to nepříjemné, ale mám pro to svým způsobem pochopení. Asi bych taky nechtěl, aby mi za domem vyrostla obří průmyslová hala. My ale máme ambici stavět podle územního plánu. Jdeme pouze do lokalit a pozemků, které nám dávají smysl nejen svojí pozicí – ať blízkostí dálnice, nebo velkého města –, ale kde je zároveň územní plán definován pro logistiku. Na místa, kde je jasné, jaké jsou limity výstavby, co tam může stát, jaké jsou další parametry. Problém je, že i když si územní plán stanovuje sama obec a člověk by čekal, že nenarazí na překážky, je to nakonec často jinak. Nechceme měnit územní plány, jen dodržovat stanovená pravidla.

Ano. Povolovací řízení je pomalé, ale dobře – to víme, známe lhůty a dá se s tím v kalkulacích a termínech pro klienty počítat. Horší je, že se zákonné lhůty nedodržují. Tím jsme hozeni do úplné nejistoty a můžeme jen doufat, že průtahy nebudou příliš velké. To je ještě horší než samotné lhůty.

Důležitý je start. Když začínáme developovat, jedna z prvních věcí, které děláme, je, že navštívíme radnici, abychom se představili. Pokud se vyskytnou nějaké požadavky hned na začátku a my je můžeme zahrnout do nákladové stránky, rádi se o tom budeme bavit. Samozřejmě to má nějaký limit, nemůžeme si dovolit cokoli, ale třeba cyklostezka nebo podobná věc většinou není problém. Horší je, když obec přijde ve fázi, kdy už začínáte stavět, třeba protože je po volbách nové zastupitelstvo. Pak se naše možnosti v tomto směru snižují. Důležitá je opět předvídatelnost.

Praha měla průmyslových areálů hodně a ani bych neřekl, že to byly nějaké vředy na kráse města. Asi to nebyl vrchol architektury, ale byly funkční, plně obsazené a sídlila tam spousta společností. Tyto brownfieldy postupně změnily majitele a teď se přestavují, většinou na byty. V Praze nejenže téměř nepřibývají nové sklady, ale navíc mizejí ty staré a není za ně náhrada. Takže ano, chybějí.

Trochu to otočím. Za pozemek umí rozhodně zaplatit víc developer rezidenční nebo kancelářský než my, co se zabýváme průmyslovými nemovitostmi a sklady.

Udržitelnost je velké téma, které ale řešíme už asi pět let. A nejen my, celý český trh průmyslových nemovitostí. Opět platí, že když se s tím počítá od začátku, jsou náklady nižší, než když se tyto věci doplňují v průběhu výstavby, nebo dokonce během certifikace už hotových staveb. S čím mám osobně trochu problém, jsou drahá zelená opatření.

Třeba zelené střechy. Zelená střecha prodražuje stavbu opravdu hodně, klidně zvýší výsledný nájem o půl eura a více za metr čtvereční měsíčně. Postavit budovu, která zelenou střechu unese, vyžaduje mnohem více materiálu, který se musí někde vytěžit, vyrobit, odněkud dovézt, pak se musí střecha udržovat, zalévat… Celková uhlíková stopa zelené střechy oproti té standardní je na podobné úrovni.

Musíme přemýšlet ekonomicky. Když postavíme budovu se zelenou střechou a náš konkurent o pár metrů dál bude mít sklad bez ní, budeme handicapovaní vyšším nájmem. Naše hala pak zůstane prázdná, protože za zelenou střechu nebudou chtít nájemci platit.

Ano, solární panely představují silný trend. Každá naše nově stavěná budova je na ně připravená. Do roku 2026 chceme díky solární energii vytvořit padesát megawattů výkonu, to je jasný cíl. Spíš teď ale řešíme, jak to pojmout. Jestli budeme panely instalovat sami, zda elektřinu bude využívat budova, nebo půjde do sítě… To se teprve ladí. Každopádně ale s rostoucími cenami energií má solární energie velký potenciál. Žádný jiný z alternativních zdrojů zřejmě v Česku nebude dávat smysl. ×

Aleš Zacha (40)

• Po studiu financí pracoval jako daňový poradce ve společnosti Deloitte.

• Roku 2013 změnil obor a začal pracovat v oblasti komerčních nemovitostí ve firmě CBRE.

• Poté působil v developerské společnosti Panattoni.

• Roku 2020 nastoupil ke konkurenční firmě P3, kde od letoška šéfuje oddělení developmentu.