Tak klidný spánek jako poslední čtyři měsíce starousedlíci v historickém jádru metropole nezažili několik let. Nebudí je hrkání koleček kufrů rachotících po kočičích hlavách staroměstských ulic. Pod okny jim do kuropění nezpívají rozjaření mladíci posílení omamnými látkami, co jich jen noční Praha nabízí. A na chodbách nebo ve výtahu nepotkávají co tři dny nové sousedy.

To, co nedokázali politici, úřady ani policie, se podařilo až čínské chřipce. Zkrotila byznys s ubytováním turistů v soukromých bytech, který v posledních letech rozbujel do olbřímích rozměrů a sousedům udělal ze života peklo. Jen v Praze tomuto účelu sloužilo před epidemií více než 20 tisíc bytů.

Pražané se znovunabytého klidu nechtějí vzdát a vstříc jim vychází i magistrát. Ten znovu vrátil do hry návrh legislativy, která by umožnila radnicím krátkodobé pronájmy tvrdě regulovat. A na některých místech dokonce úplně zakázat. Omezení inspirovaná holandským Amsterdamem by dnešní byznys zdecimovala.

Koronakrize dala odpůrcům alternativního hotelnictví ještě jeden argument, proč regulaci schválit. Díky absenci tradiční turistické klientely se na trh dostaly stovky volných bytů. Nájmy v centru to srazilo na polovinu. Jinak řečeno – kolaps trhu krátkodobých nájmů pomohl (byť dočasně) zmírnit bytovou krizi.

Amsterdam, náš vzor

Praha to se společností Airbnb dlouho zkoušela po dobrém. Místo vstřícných kroků ale většinou zůstalo u sladkých řečí, kterými firma se sídlem v Irsku chlácholila bezmocné politiky. Jelikož nemá sídlo v Česku, nemají na ni de facto žádné páky.

Airbnb i Booking.com mají například podle zákona dávat úřadům seznam bytů nabízených na svých serverech. „Obeslali jsme všechny platformy včetně dvou největších a žádali jsme o všechny informace, o které lze dle zákona žádat. Zprostředkovatelské služby je měly poslat do 30 dnů, zatím však nic nepřišlo. Proto žádosti píšeme opakovaně,“ konstatuje mluvčí Prahy 8 Martin Šalek.

Na pražském magistrátu jsou proto přesvědčeni, že jedinou cestou, jak zkrotit divoký trh s hotelovými byty, je úprava legislativy. Její přípravy se ujala radní Hana Kordová Marvanová za podpory zbytku koalice. „Změny jsem navrhovala už loni, ale narazila jsem na odpor poslanců a vlády,“ říká. Nejvíc se prý regulacím bránil resort financí. Tentokrát je ale situace příznivější.

Receptem na zúžení mantinelů na hřišti krátkodobých pronájmů má být podle Marvanové novela živnostenského zákona. Ta by dala městům pravomoc nastavit třeba limity pro počet hostů nebo přenocování v jednom roce. „Mohlo by to být třeba 30 nebo 90 dnů, možností je mnoho,“ vysvětluje Marvanová.

Pražský magistrát se při přípravě regulace inspiroval jinými světovými metropolemi. Ačkoliv se například u Vancouveru, Barcelony nebo Amsterdamu liší přísnost omezení, jde právě cestou limitů. Idea je jednoduchá: regulace vytlačí velkopronajímatele a vrátí Airbnb a podobným službám jejich původního ducha sdílené ekonomiky, který z nich dávno vyprchal. 

Zřejmě nejdál šel Amsterdam. Na začátku července v historickém centru krátkodobé pronájmy úplně zakázal. V dalších čtvrtích pak omezil možnost přivydělávat si nájmem pouhý jeden měsíc v roce. Reakce Airbnb? Prý se nic neděje, turisté se přesunou do bytů dál od centra.

Spor o slovíčko

Jednotlivé městské části snahu magistrátu o umravnění trhu krátkodobých nájmů vítají, a to tím víc, čím blíže jsou centru. Do Hany Kordové Marvanové se ale kvůli novele paradoxně obulo sdružení Snesitelné bydlení v centru Prahy, které si přitom vytklo stejný cíl jako radní – vystrnadit turisty z bytových domů. Předseda spolku Petr Městecký tvrdí, že nová legislativa je zbytečná a politici si s ní jen dělají alibi. Kdyby byla vůle ji vymáhat, vystačilo by si město podle něj se současnými zákony.

Hlavní argument Městeckého spočívá v tom, že legislativa dnes rozlišuje nemovitosti na ty určené k bydlení (a tedy i pronájmu) a na ubytovací služby. Pro druhou skupinu, do níž patří klasické hotely, platí mnohem přísnější pravidla. Abyste mohli provozovat hotel, musíte vyběhat desítky kulatých razítek.

Když si ale koupíte místo hotelu bytový dům, platí pro vás mírnější pravidla. A právě na to upozorňuje Petr Městecký: kdo v bytech zkolaudovaných k bydlení provozuje ubytovací služby, porušuje podle něj zákon. Marvanová to zpochybňuje; jde o právnické slovíčkaření – zda je všechno v souladu s právem, nebo ne, záleží na posouzení, jestli „airbnb byty“ slouží k nájmu, nebo ubytovacím službám.

Krom toho jeden z investorů, který ubytovával turisty v bytovém domě v centru Prahy, už dokonce u soudu prohrál. Šlo však o jinou věc. Majitel hotelového bytu zažaloval sdružení vlastníků jednotek v domě kvůli tomu, že do stanov připsalo paragraf zakazující hotelové pronájmy. Omezovali tím prý jeho vlastnické právo.

Po dlouhém dokazování neúnosných manýrů hostů a dokládání škod, které v domě napáchali, dal soud obyvatelům za pravdu. Nadějný rozsudek má ale dva háčky. Zaprvé není pravomocný a odvolací soud může rozhodnutí změnit. A zadruhé, v praxi by i tento precedens byl většině starousedlíků v centru k ničemu. Jelikož investoři skoupili na Starém Městě téměř polovinu bytů, mají ve většině domů dostatečný podíl hlasů, aby jakékoliv nápady na restrikce sousedům zatrhli.

Neprodáme, počkáme

Zatímco politici vymýšlejí cesty, jak jim definitivně zruinovat byznys, většina majitelů investičních bytů je zatím v relativním klidu. Museli jen přistoupit k nouzovému plánu a místo několika dní své nemovitosti nabídnout k nájmu na delší dobu.

„Už v půlce března mi bylo jasné, že bude problém, a hned jsem všechny byty pronajal,“ vypráví Jan Lukáčik, který provozoval na šest desítek apartmánů. Díky své pohotovosti byty postupně všechny udal. „Smlouvy jsem podepsal na rok, letošní sezona je už odepsaná,“ dodává.

Prodávat byty ani rezignovat na byznys nehodlá. Zvolil podobnou taktiku jako další velcí pronajímatelé – přepočítat byznys plány a krizi vysedět. „Mnoho majitelů se plánuje ke krátkodobým pronájmům vrátit. Byty pronajali na jasně stanovenou dobu a čekají na návrat turistů. Investoři, kteří nakupovali z vlastních zdrojů, mnohdy dlouhodobý pronájem ani neřeší,“ popisuje aktuální situaci oblastní manažer M&M Reality pro Prahu Jan Martina. S prodlužující se absencí turistů se ale množí také případy, kdy majitelé mění strategii úplně a část portfolia přesměrují natrvalo. 

Předčasná radost

Současná situace nicméně v mnoha lidech budí nereálná očekávání. Mnoho kritiků investičních bytů například tvrdilo, že právě Airbnb, Booking.com a spol. jsou hlavními viníky bytové krize v hlavním městě. Skupováním nemovitostí prý způsobili nedostatek a přispěli k masivnímu zdražování. Krátký pohled do nabídek realitních serverů jako by jim dával za pravdu.

Nabídkový šok způsobený přílivem stovek volných bytů v centru se ale do jiných čtvrtí přelil jen částečně a jen u vybraných nemovitostí. „Reálné ceny nájmů se ve značné části metropole v průměru nezměnily vůbec,“ upozorňuje Jan Martina. Poptávka po nájemním bydlení se navíc vrací na předkrizovou úroveň a i kvůli krizi nejspíš dál poroste.

I pokud by krátkodobé pronájmy skončily, byl by efekt jen dočasný. „Nešlo by o týdny, ale měsíce, možná dokonce i roky,“ odhaduje Tereza Vrzáková z realitní kanceláře Re/Max. Podle propočtů v hlavním městě už teď chybí asi 10 tisíc bytů. Aby měli kde bydlet všichni zájemci a zároveň se obnovoval starý bytový fond, muselo by se ročně stavět přes osm tisíc jednotek. A to se ani náhodou neděje.

Nepříliš reálná je i představa, že se díky omezení hotelových bytů vrátí do centra běžní obyvatelé, například z řad střední třídy. Devět z deseti uvolněných bytů je v historickém centru, což není zrovna bydlení poptávané rodinami. „O tyto byty projevují zájem hodně cizinci dlouhodobě bydlící v Praze, zahraniční studenti a mladí, co se jim líbí dosah restaurací a kulturního života,“ naznačuje Vrzáková.

Oslabený nepřítel

Pro příznivce regulace byznysu s krátkodobými nájmy je dnes ideální doba, kdy mají šanci uspět. Kromě výše zmíněných argumentů jim nahrává ještě jeden fakt: zprostředkovatele ubytování v soukromí jako Airbnb nebo Booking lze přirovnat k raněné zvěři. 

V Airbnb už museli kvůli pandemii propustit čtvrtinu zaměstnanců a bude hůř. Pro letošek očekává firma přinejlepším poloviční tržby oproti loňským 4,8 miliardám dolarů. Hodnota firmy spadla z 31 miliard v roce 2017 na červnových 18 miliard dolarů.

Těžce krvácí také gigant Booking.com, který se do nájmů apartmánů a bytů pustil teprve před třemi lety. Březnové tržby se oproti loňsku snížily o 60 procent, v dubnu spadly dokonce o 85 procent. Je jasné, že se největší rezervační server 14,5miliardovým tržbám z roku 2019 ani nepřiblíží. Pokud Amsterdam inspiruje podobně jako Prahu i další velkoměsta, může být letošní rok labutí písní hotelových bytů.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot. Předplatit si ho můžete ZDE.

Jan Němec