Developer: Povolení ke stavbě máte v Polsku do tří let, proto jsou tam byty levnější

Ředitel české developerské skupiny Crestyl Simon Johnson popisuje v rozhovoru pro Hrot expanzi do Polska, které zažívá – na rozdíl od stagnujícího Česka – stavební boom.

Developer: Povolení ke stavbě máte v Polsku do tří let, proto jsou tam byty levnější
Simon Johnson | foto Crestyl (publikováno se svolením)

Jeden z předních českých developerů dokončil letos na podzim významnou akvizici v Polsku. Crestyl převzetím zbývajícího, padesátiprocentního podílu plně ovládl tamní společnost Spravia (dříve Budimex Nieruchomości), která staví bytové domy v šesti velkých polských městech. Provozní ředitel skupiny Crestyl a její generální ředitel v České republice Simon Johnson v rozhovoru popisuje, co firmu vedlo k rozhodnutí expandovat do zahraničí a jak se polský trh liší od toho českého.

Proč jste expandovali do Polska? Český trh vám neumožňoval takový růst, jaký máte v plánu?

Ano, je to tak. Crestyl si vybudoval reputaci a brand v Česku, ale cítili jsme na českém trhu omezení kvůli jeho velikosti. Dnes působíme v Praze a v Brně. Díky akvizici v Polsku jsme rozšířili svůj byznys do šesti dalších měst. Polský trh byl pro nás vzhledem ke snaze o expanzi našeho byznysu ideální.

Jak dlouho jste hledali vhodnou společnost, kterou byste koupili?

Celý proces trval přibližně tři roky. Nejprve jsme se zajímali o dvě jiné společnosti, tyto pokusy ale nevyšly. Nedohodli jsme se na finančních podmínkách. Potom jsme společně s partnerem, společností Cornerstone, která s námi do akvizice šla půl na půl, našli firmu Budimex Nieruchomości, která splňovala naše očekávání. A díky covidu jsme ji měli příležitost koupit za rozumnou cenu. Bylo to zajímavé období, jednání v rouškách nebo přes videokonference, ale jinak bylo načasování dobré.

V čem je polský developerský trh oproti tomu českému odlišný?

Liší se v mnoha aspektech. Jedním z nich je, že jeho velikost přitahuje mezinárodní investory. V Polsku investují převážně mezinárodní skupiny. Český developerský trh je trochu jako české víno: co se v Česku vyrobí, to se tady taky vypije, ale mezinárodní trh to moc nezajímá. I v oblasti developmentu je český trh spíš lokální, je velmi likvidní. Z Polska je na dosah větší byznys ve světě. Když se třeba díváme na možnosti financování, můžeme už uvažovat o crossborder fundingu (přeshraničním financování, pozn. red.), kde můžeme získat pro projekty větší partnery.

Česko je proslulé zkostnatělým přístupem k povolování staveb. Od koupě pozemku do zahájení stavby to často trvá až deset let. Jak to funguje v Polsku?

Je to v mnoha věcech stejné. Řešíte podobné věci, ale v Polsku je celý proces mnohem předvídatelnější. Máte daleko větší jistotu v rámci územních plánů. Práva účastníků jsou v celém povolovacím procesu jasně definovaná, alespoň to tak vnímám. Pro developera je velmi předvídatelné, jaké bude mít náklady se získáním stavebního povolení a jak dlouho to bude trvat. To v Česku neplatí, procesní pochybení jsou velká.

Jak dlouho trvá v Polsku získat povolení? 

Povolovací proces se dá snadno spočítat – v průměru můžeme začít stavět během tří let od koupě pozemku. Neříkám, že se to vždycky dodrží, ale většinou ano. V Česku to trvá mnohem déle.

Zmiňoval jste územní plány. U nás se čeká na nový, aktuální územní plán v Praze i v Brně už mnoho let. V Polsku jsou v tomto dál?

Ano, podmínky plynoucí z územních plánů jsou čitelnější a je daleko jasnější, co se na kterém pozemku může postavit.

Developeři v Praze nejčastěji označují za brzu opakovaná odvolání různých spolků a zájmových skupin nebo odpor starousedlíků proti nové výstavbě. Jak to vypadá v Polsku?

V zásadě to funguje na stejném principu. I v Polsku existuje právo odvolat se pro různé spolky nebo sousedy; mohou rozporovat úřední rozhodnutí. Ale na druhou stranu je rychlost všech procesů větší a pozornost se věnuje věcnosti odvolání, ne procesním pochybením. Díky tomu je všechno rychlejší. V Česku se většinou odvolání zabývají procesními pochybeními, a ne skutečnými vadami a chybami projektu.

Nakolik jsou města a starousedlíci v Polsku vstřícní vůči nové výstavbě?

V Praze máme různé zkušenosti z různých projektů. Zjistili jsme, že tam, kde je rozumná občanská participace, se dá projekt přizpůsobit a je povolen. Vždy ale narazíme na případy, kdy vám lidé řeknou, ano, Praha potřebuje víc bytů, jsou drahé, ale postavte je někde jinde, ne v našem sousedství. V Polsku necítíme tak dramatický odpor. Je to i tím, že je tam k dispozici daleko více pozemků určených pro rozvoj než v Praze, kde je hledání příležitosti velmi těžké.

Jak se tamní úřady stavějí k výškové výstavbě? V Praze se prakticky nedá postavit vysoký dům, aniž by se ozvalo UNESCO.

Ve Varšavě se vůbec nebojí vysokých staveb. Nechci říct, že je to úplně bez problémů, ale úřady jsou k této myšlence velmi otevřené.

Jak aktuálně vypadá polský realitní trh? Ten český letos hlavně na začátku roku zbrzdily drahé hypotéky i byty. Prodeje byly nejslabší za poslední roky.

Polský trh se razantně změnil na základě zákona o podpoře hypoték ze strany státu. Vláda v rámci předvolební kampaně přijala zákon, podle kterého je zaručená hypotéka do hodnoty 650 tisíc zlotých s úrokem do dvou procent. Týká se to vlastního bydlení, prvního bytu a mladých rodin. Stát zaplatí všechny náklady hypotéky nad dvě procenta na prvních deset let. To je mimořádně zajímavá nabídka, která výrazně rozhýbala realitní trh. Vzhledem k tomu, že většina bytů, které stavíme, patří do této kategorie, hodně nám to pomáhá. Díky této legislativě se velmi intenzivně staví a rostou prodeje bytů.

Předpokládám, že díky masivní výstavbě Polsko netrápí bytová krize.

Dostupnost bytů je lepší – počet platů, které potřebujete k pořízení vlastního bydlení, je podstatně nižší než u nás. Byty jsou všeobecně levnější. Ale je tam jeden zásadní rozdíl. V Praze prodáváme byty hotové, včetně povrchů, koupelen, dveří a podobně. De facto se můžete hned nastěhovat, chybí jenom kuchyně. V Polsku se to prodává bez tohoto vybavení a nový majitel si zajistí toto vybavení interiérů sám. Je to kulturní rozdíl, polský trh to takto chce.

To asi dost ovlivňuje cenové srovnání.

Ano, ale i když odečteme interiéry, jsou byty ve Varšavě nebo obecně v Polsku o dvacet až třicet procent levnější než u nás.

Plánujete se v Polsku věnovat jen bytové výstavbě, nebo stejně jako v Česku budete stavět i komerční nemovitosti?

I v Polsku se chceme věnovat výstavbě komerčních nemovitostí. Máme v plánu kanceláře, respektive multifunkční projekty. To je v naší DNA, protože nechceme dělat jednoúčelové projekty – buď jen byty, nebo jen kanceláře. Bude záležet na příležitosti, aktivně je hledáme.

Uvažujete o expanzi ještě do dalších zemí?

Jsme ambiciózní společnost a chtěli bychom působit ve třech zemích. Kromě Česka a Polska bychom rádi stavěli také v některé ze západních zemí, díváme se například do Německa. Ale zatím to není úplně na pořadu dne, možná v horizontu jednoho roku.

Simon Johnson (53) 

  • V Crestylu působí dvanáct let.
  • Předtím se podílel například na developmentu bratislavského centra Eurovea nebo pražského Palladia. 
  • Je Angličan, mluví plynule česky i slovensky. Ve střední Evropě působí již téměř 25 let.
  • Je ženatý a má jedno dítě. Mezi jeho zájmy patří vaření a dobré víno.