Kupující se vrátili, levnější bydlení ale nepřišlo. České byty zdražily o desetinu
Shutterstock.com
Nižší úroky rozhýbaly evropské reality. Česko ale spolu s prodeji znovu zdražovalo
Evropský realitní trh se v roce 2025 vrátil k růstu. Počet prodaných bytů a rodinných domů se zvýšil v patnácti z osmnácti zemí Evropské unie, za které jsou dostupná srovnatelná data Eurostatu. Kupující se postupně vraceli po období vysokých úrokových sazeb, drahých hypoték a odkládání nákupů.
msk
Největší růst zaznamenalo Slovinsko, kde se počet transakcí zvýšil o 29,9 procenta. Následovaly Litva s růstem o 22,8 procenta, Rakousko s 21,4 procenta a Belgie s 20,2 procenta. Více než desetiprocentní nárůst vykázaly také Lucembursko, Maďarsko, Nizozemsko, Dánsko, Francie a Portugalsko.
Růst procent ale nevypovídá o velikosti jednotlivých trhů. Ve Slovinsku se během roku prodalo přibližně 11 tisíc nemovitostí, zatímco ve Francii více než milion. V Nizozemsku změnilo vlastníka zhruba 265 tisíc bytů a domů. Vysoká procentní změna je proto u menších zemí snazší než na trzích s několika sty tisíci obchodů ročně.
Levnější hypotéky uvolnily odloženou poptávku
Obrat podpořilo především stabilizování úrokových sazeb a postupné zlepšování podmínek financování. Domácnosti, které během předchozích dvou let nákup odložily, získaly větší jistotu o budoucí výši splátek. Realitní aktivitu zároveň ovlivňovaly rostoucí příjmy, zaměstnanost a důvěra spotřebitelů.
Ne všechny země se však k růstu připojily. Prodeje klesly v Chorvatsku o 4,1 procenta, v Bulharsku o 2,5 procenta a v Polsku o 1,1 procenta. Chorvatský trh se zmenšil už čtvrtý rok po sobě, přestože ceny nemovitostí a nájemné v zemi dál prudce rostly.
Vyšší počet obchodů přitom neznamenal levnější bydlení. Ceny nemovitostí v Evropské unii byly ve čtvrtém čtvrtletí 2025 meziročně vyšší o 5,5 procenta. Oživená poptávka tak narazila na omezenou nabídku, vysoké stavební náklady a pomalou výstavbu, zejména ve velkých městech.
Česko přidalo 11 procent, do tabulky Eurostatu se ale nedostalo
Česká republika v evropském žebříčku chybí. Statistiky prodejů nemovitostí poskytují členské státy Eurostatu dobrovolně a aktuální srovnávací soubor české údaje neobsahuje. České číslo proto není možné bez výhrady vložit mezi výsledky ostatních zemí, protože pochází z jiné databáze a metodiky.
Národní data realitně-analytické společnosti Flat Zone přesto ukazují stejný směr. Prodeje bytů a rodinných domů v Česku v roce 2025 meziročně vzrostly o 11 procent. Prodalo se přibližně o 6500 nemovitostí více než v předchozím roce. U starších bytů se počet transakcí zvýšil o 12 procent, zatímco u rodinných domů o čtyři procenta.
Aktivitu u starších bytů táhly především Praha a Ústecký kraj. Nejvíce nových bytů se prodávalo v Praze, Jihomoravském a Středočeském kraji, zatímco u rodinných domů byl nejsilnější Středočeský kraj.
Při čistě mechanickém srovnání by český růst odpovídal skupině zemí kolem Francie, kde prodeje přidaly 11,2 procenta, a Portugalska s 10,5 procenta. Přímý žebříček by však byl zavádějící: Eurostat sleduje nákupy nových i starších obydlí domácnostmi podle harmonizované metodiky, zatímco český údaj vychází z analýzy transakcí bytů a rodinných domů zaznamenaných v katastru.
Více obchodů doprovodilo další zdražování
Návrat českých kupujících je patrný také na hypotečním trhu. Banky a stavební spořitelny v roce 2025 poskytly nové hypotéky za 321 miliard korun, meziročně o 41 procent více. Šlo o druhý nejvyšší roční objem po roce 2021. Počet nových úvěrů se zvýšil téměř o čtvrtinu na přibližně 76 tisíc a průměrná hypotéka dosáhla 4,21 milionu korun.
Oživení financování však rychle podpořilo také ceny. Podle Českého statistického úřadu zdražily byty v roce 2025 meziročně o 10,6 procenta a rodinné domy o 6,7 procenta. Průměrná realizovaná cena bytu v celé republice dosáhla 72 410 korun za metr čtvereční, v Praze 131 520 korun.
Výstavba se sice proti slabému roku 2024 zlepšila, ale nerozložila se podle poptávky rovnoměrně. V celé republice bylo dokončeno 33 430 bytů. V Praze, kde jsou ceny i poptávka nejvyšší, však počet dokončených bytů meziročně klesl o 18,3 procenta na 5303.
Rok 2025 tak znamenal návrat obchodů, nikoli návrat levného bydlení. Nižší náklady na financování přivedly na trh kupující rychleji, než dokázala reagovat nabídka nových bytů. Výsledkem bylo více prodejů, silnější hypoteční trh a další růst cen.
Česko v tomto ohledu evropský vývoj nekopírovalo pouze počtem transakcí. Stejně jako v řadě dalších zemí se odložená poptávka vrátila do prostředí, kde se dlouhodobě staví méně, než kolik atraktivní města a jejich okolí potřebují.
