Realitní experti očekávají, že význam tohoto segmentu bude dál růst. Přispívají k tomu nejen vysoké ceny nemovitostí a drahé hypotéky, ale také změny životního stylu, rostoucí počet jednočlenných domácností či snaha mladých lidí bydlet blízko práce, škol a služeb. „Velmi často jde také o vlastní bydlení pro mladé profesionály, studenty nebo jednotlivce, kteří chtějí funkční a kvalitní prostor bez zbytečných kompromisů. Právě propojení praktičnosti, dostupnější celkové ceny a dobré lokality z nich dělá stále atraktivnější segment trhu,“ uvedl Adam Posejpal, zástupce developerské společnosti LH Home.

Malometrážní byty navíc mizí z trhu nejrychleji ze všech segmentů. Podle realitního makléře Jakuba Kalába meziroční zájem o mikrobyty stoupl o 56 procent a doba inzerce klesla o 41 procent. „To, co dlouhodobě ukazují statistiky, dnes velmi výrazně vidíme i v praxi. Developerská nabídka se posouvá směrem k rozlohově i dispozičně menším bytům, které jsou primárně stavěné jako investiční produkt,“ uvedl.

„Setkáváme se s nabídkou plošně velmi malých až mikrobytů. Prodávali jsme například novostavbu na Smíchově o velikosti 16 m² za 4,3 milionu korun nebo byt o velikosti 20,6 m² v Praze 6 za 5,45 milionu korun,“ popisuje Kaláb s tím, že se malé investiční jednotky prodávají rychleji, snadněji se oceňují a lépe se obhajují i při velmi vysoké ceně za metr čtvereční. „Pro developery představují nižší riziko a vyšší likviditu než větší byty určené pro dlouhodobé bydlení,“ doplnil.

Proč ale roste zájem o malé byty? Logickou odpovědí je nižší cena. Podle Deloitte Real Indexu dosáhla průměrná realizovaná cena bytů v Praze v developerských projektech přibližně 180 300 korun za metr čtvereční s tím, že průměrný byt má výměru 64,6 metrů čtverečních. Podle průměru se tedy garsonka prodává zhruba za sedm milionů korun, zatímco průměrný pražský byt v nabídkách developerů stojí 11,7 milionu korun.

Dříve byl standardem rodinný byt 3+kk nebo 4+kk o velikosti 80 až 100 metrů čtverečních, zatímco nyní se průměrný rozměr bytu v novostavbě odhaduje na 60 metrů čtverečních. Tvrdou realitou je fakt, že devadesátimetrový byt aktuálně stojí téměř 19 milionů korun. A právě proto jsou menší byty za tři až čtyři miliony řešením bydlení pro mladé páry nebo jednotlivce.

Ty velké byty se totiž prodávají dlouho a v poslední době se už ani v realitních nabídkách moc neukazují. „Pokud se tento trend nezmění, bude se nabídka bytů vhodných pro dlouhodobé bydlení dál zužovat. Staví se především to, co se nejrychleji prodá, nikoliv to, co by dlouhodobě nejlépe odpovídalo potřebám města a jeho obyvatel,“ uvedl makléř Kaláb.

Tento trend tady byl ale už před rokem. Podle generálního ředitele ČSOB Hypoteční banky Martina Vaška byla tehdy nejvyšší poptávka po bytech do 45 metrů čtverečních. „Pozorujeme vzestupný trend ve financování mikrobytů, kam spadají například ateliéry nebo nebytové jednotky přestavěné pro účely bydlení,“ doplňuje Vašek.

To potvrzuje i Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Například byt o velikosti 16 až 20 metrů čtverečních se běžně prodává za více než čtyři miliony korun. „Novým trendem se v Praze a Brně začaly stávat mikrobyty, tedy menší byty s výměrou od 16 metrů čtverečních, které vznikají často jako součást novostaveb nebo přestavbou bývalých hotelů a ubytoven,“ píše se ve studii Trend Report 2026.

SOUVISEJÍCÍ: Chalup na prodej přibývá, kupci jsou náročnější. Ve Špindlu je metr čtvereční za 180 tisíc

Například v žižkovském Domě Radost vznikne velký projekt s téměř 600 mikrobyty. Penta Real Estate a Sekyra Group zase staví obří projekt na Smíchově na místě bývalého parkoviště Na Knížecí. Projekt Momentum čítá 240 plně vybavených mikrobytů v dispozicích 1+kk až 2+kk. Nejmenší apartmány budou mít výměru 22 a největší kolem 45 metrů čtverečních. Vedle novostaveb vznikají mikrobyty také přestavbou starších hotelů nebo administrativních budov například na Chodově.

Podle odborníků už mikrobyty nejsou výhradně pražskou záležitostí. Silnější poptávka se objevuje také v Brně a dalších univerzitních či krajských městech, kde rostoucí ceny bydlení nutí zájemce hledat menší a cenově dostupnější alternativy. „Vedle Prahy sledujeme silnou poptávku také v dalších krajských a univerzitních městech, kde lidé hledají cenově dostupné bydlení v lokalitách s dobrou dostupností služeb, dopravy a pracovních příležitostí,“ doplnil Adam Posejpal.

Nové projekty už často nepočítají jen s malými byty, ale také se sdílenými prostory (např. coworkingová centra, fitness, prádelny, společenské místnosti, apod.). Koncept známý ze zahraničí pod označením co-living má obyvatelům nabídnout zázemí, které samotný malý byt nemůže poskytnout. Do určité míry tak obyvatelům dávají dodatečný životní prostor překračující omezené proporce samotných bytů, což posiluje i sousedskou komunitu.

Dlouhodobý pokles velikosti bytů potvrzují i data Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR). Nejčastěji nabízenou dispozicí jsou dnes byty 2+kk, které tvoří zhruba dvě pětiny nabídky. Průměrná celková podlahová plocha volných bytů v developerských projektech v Praze se mezi lety 2014–2024 zmenšila z 90 m² na 77 m². Ještě výraznější je pokles u vnitřní podlahové plochy, která se ve stejném období snížila z 80 m² na 64 m².

„Nejvíce volných bytů zbývá v rozmezí 60 –80 m2 celkové podlahové plochy. Nejméně je v nabídce volných malometrážních bytů do celkové podlahové plochy 40 m 2 , např. v Nových Kbelích a v BD Lochkov, Kotlaska,“ uvádí analýza aktuálních developerských projektů bytových domů v Praze 2009 – 2024.