Od roku 2026 si budou moci úroky z anuity odečíst i členové bytových družstev. Přehled pravidel, limitů i nejčastějších chyb.
Shutterstock.com
Hypotéka i družstevní byt: kdo od roku 2026 získá větší daňovou úlevu a na co si dát pozor
Daňový odpočet úroků z úvěru na bydlení patří k nejpraktičtějším úlevám, které mohou domácnostem snížit každoroční daňovou povinnost. V principu je jednoduchý: od základu daně se odečtou skutečně zaplacené úroky, nikoli jistina, pojištění nebo bankovní poplatky. Právě v tom ale bývá první háček. Řada lidí stále zaměňuje odpočet za přímou slevu na dani, a pak čeká vyšší efekt, než jaký pravidla skutečně umožňují.
Ve skutečnosti jde o snížení základu daně. Teprve z nižší částky se vypočte daň, zpravidla sazbou 15 procent, případně 23 procent u části příjmů, která spadá do vyššího pásma. Jak upozorňuje Miroslav Majer z Hyponamíru.cz, právě nepochopení tohoto principu a podcenění formalit často rozhodují o tom, zda člověk úlevu skutečně využije.
Limity zůstávají, chyby také
Základní pravidla se nemění. U úvěrů sjednaných do 31. prosince 2020 lze ročně odečíst až 300 tisíc korun, u novějších smluv od 1. ledna 2021 je strop poloviční, tedy 150 tisíc korun. Důležité je, že limit neplatí pro každého zvlášť, ale pro celou společně hospodařící domácnost. Nepomůže tedy rozdělit odpočet mezi více spoludlužníků a tvářit se, že každý čerpá maximum zvlášť.
Nárok mají fyzické osoby, které úvěrem řeší bytovou potřebu: koupi, výstavbu, rekonstrukci, modernizaci nebo splacení staršího úvěru na bydlení. Rozhoduje skutečné bydlení v nemovitosti po převážnou část roku, nikoli údaj o trvalém pobytu v občanském průkazu. Jakmile je byt nebo dům využíván čistě jako investiční pronájem, možnost odpočtu mizí.
Pravidla se komplikují ve chvíli, kdy se jedna nemovitost používá částečně k bydlení a částečně k podnikání. V takovém případě je nutné odpočet krátit podle skutečného využití, typicky podle plochy nebo doby užívání. Totéž platí při změně účelu v průběhu času. Pokud se z vlastního bydlení stane pronájem, od dalšího období už nárok nevzniká.
Nejčastější omyl? Lidé přičítají i to, co zákon neuznává
Právě tady chybují domácnosti nejčastěji. Do odpočtu nepatří poplatky za vedení úvěru, pojistné ani náklady na odhad či správu. Petr Jermář z Banky.cz pro Hrot24 říká, že problém nebývá jen v nesprávně započtených položkách, ale také v nedostatečném doložení skutečného bydlení. Vedle potvrzení od banky proto může být užitečné mít po ruce i podpůrné důkazy, například vyúčtování energií nebo smlouvu o užívání bytu.
Pokud je úvěr čerpán jen část roku, započítávají se pouze úroky skutečně zaplacené do 31. prosince. U úvěrů se státní podporou je pak nutné odpočet o takovou podporu snížit. A neplatí ani oblíbená zkratka s americkou hypotékou: neúčelový úvěr na bydlení daňový odpočet nepřináší, bez výjimky.
Z praktického hlediska se liší jen cesta, jak úlevu uplatnit. Zaměstnanci ji řeší v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele, obvykle do poloviny února následujícího roku. OSVČ ji zapisují do daňového přiznání mezi nezdanitelné části základu daně. Kdo je v režimu paušální daně, má smůlu: odpočet úroků využít nemůže.
Družstevní bydlení dostává od roku 2026 stejnou logiku
Největší změna přichází u družstevního bydlení. Od zdaňovacího období 2026 se možnost odpočtu rozšíří i na členy bytových družstev, kteří splácejí anuitu na svůj družstevní byt. Jinými slovy: pokud úvěr nečerpá přímo jednotlivec, ale družstvo, nově to samo o sobě nebude překážkou. Člen si bude moci odečíst tu část anuity, která představuje úroky připadající na jeho byt.
Podmínky zůstávají v zásadě stejné jako u klasické hypotéky. Musí jít o skutečné bydlení, ne investiční pronájem, zachovává se i domácnostní limit 150 tisíc korun, respektive 300 tisíc u starších úvěrů. Stejně tak bude platit povinnost krátit odpočet při kombinaci bydlení a podnikání.
Klíčová role připadne samotným družstvům. Budou muset vést evidenci a každoročně vystavit potvrzení o výši úrokové složky zaplacené jednotlivým členem. Bez toho se nový režim v praxi neobejde. První reálné uplatnění tak proběhne až v roce 2027 za úroky zaplacené během roku 2026.
Majer to označuje za daňové přiblížení družstevního financování ke klasickým hypotékám. Pro domácnosti, které bydlí v družstevním bytě nebo tuto formu preferují, půjde o hmatatelnou úsporu. Zároveň ale platí, že i zde budou rozhodovat detaily: správně vystavené potvrzení, doložený účel a hlídání limitů. Daňová úleva sama o sobě bydlení nezlevní dramaticky, ale ve spojení s vývojem sazeb na trhu může citelně zmenšit skutečné náklady financování. A v době, kdy se každá tisícikoruna v rodinném rozpočtu počítá, to není zanedbatelný detail.
