Ceny nových bytů v Praze za posledních deset let vzrostly téměř o 180 procent, zatímco mzdy zhruba o 80 procent.
Shutterstock.com
Praha má nejhůř dostupné nové byty v Evropě. Na vlastní bydlení je potřeba téměř 16 ročních mezd
Na nákup nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních v Praze bylo v prvním čtvrtletí letošního roku potřeba 15,9 roční mzdy. Dostupnost vlastního bydlení se tak znovu zhoršila. Ceny nových bytů za deset let vzrostly téměř o 180 procent, mzdy jen o zhruba 80 procent.
msk, čtk
,
Pořízení nového bytu v Praze se znovu vzdaluje běžným příjmům. Podle CG Indexu developerské společnosti Central Group bylo v prvním čtvrtletí letošního roku na nákup nového bytu o ploše 70 metrů čtverečních potřeba necelých 15,9 roční mzdy. Meziročně je to o 0,4 roční mzdy více, proti třetímu čtvrtletí loňského roku dokonce o 1,1 roční mzdy více.
Praha tak podle Central Group zůstává městem, kde je nové vlastnické bydlení mimořádně špatně dostupné. Výkonná ředitelka společnosti Michaela Váňová uvedla, že hlavní město je v tomto ohledu nejméně dostupné ze srovnávaných evropských metropolí.
Problém není jen v tom, že by v Praze byly nízké mzdy. Jádrem je tempo růstu cen nemovitostí. Za posledních deset let vzrostly ceny nových bytů v hlavním městě téměř o 180 procent, zatímco mzdy přibližně o 80 procent. Na pořízení nového bytu je tak dnes potřeba téměř o šest ročních mezd více než před deseti lety.
Praha zaostává za Vídní, Berlínem i Mnichovem
Srovnání s jinými evropskými městy ukazuje, jak výrazně se pražský trh vymkl příjmům domácností. Zatímco v Praze bylo podle dat Central Group potřeba na nový byt 15,9 roční mzdy, v Bratislavě šlo o 13,9 roční mzdy.
Ještě dostupnější jsou podle stejného srovnání některá německá a rakouská města. V Mnichově bylo na nový byt potřeba 10,9 roční mzdy, ve Varšavě 9,2, v Berlíně 8,4 a ve Vídni 8,1 roční mzdy.
Právě Vídeň bývá v české debatě o bydlení často používána jako kontrast k Praze. Rakouská metropole dlouhodobě pracuje s rozsáhlým systémem městského a dostupného bydlení. Praha naopak naráží na pomalé povolování výstavby, nedostatečnou nabídku nových bytů a vysoký tlak poptávky.
Výsledek je jednoduchý: i když lidé vydělávají více než dříve, ceny bytů jim utíkají rychleji.
Nové byty jsou na maximech
Byty v pražských developerských projektech se podle společné analýzy Central Group, Skanska Residential a Trigema začátkem roku nabízely v průměru za 182 311 korun za metr čtvereční. Mezičtvrtletně cena vzrostla o 2,6 procenta a meziročně zhruba o devět procent.
Průměrná cena nového bytu v nabídce dosáhla 11,7 milionu korun. Prodejní ceny byly sice přibližně o necelých 5000 korun za metr čtvereční nižší než nabídkové, i tak ale meziročně vzrostly o více než 11 procent. V obou případech šlo o nová maxima.
Starší byty zůstávají levnější, ale rozdíl už problém dostupnosti neřeší. V hlavním městě se prodávají o více než 20 000 korun za metr čtvereční levněji než nové developerské byty. Pro část domácností tak představují jedinou reálnější cestu k vlastnictví, ovšem i jejich ceny zůstávají ve srovnání s příjmy vysoké.
Poptávka neklesá, nabídka nestačí
Podle Central Group byla poptávka v prvním čtvrtletí podobná jako v posledních dvou letech. To je pro další vývoj cen podstatné. Trh není v situaci, kdy by zájem kupujících výrazně opadl a tlačil developery k citelnějším slevám.
Naopak kombinace omezené nabídky, drahé výstavby, administrativních bariér a očekávání budoucího růstu drží ceny vysoko. Hypoteční sazby sice nejsou tak extrémní jako v době největšího úrokového šoku, ale pro mnoho domácností zůstává měsíční splátka příliš vysoká.
Pražský trh tak funguje ve zvláštním paradoxu. Vlastní bydlení je stále méně dostupné, přesto ceny dál rostou. Vysvětlení je v dlouhodobém nedostatku bytů, v investiční poptávce i v tom, že Praha zůstává ekonomickým centrem země, kam míří pracovní příležitosti, kapitál i lidé.
OECD varuje před tlakem na domácnosti
Zhoršující se dostupnost bydlení není jen lokální problém developerů a kupujících. Podobně jej popisuje také Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj. Podle OECD ceny nemovitostí a nájmů v Česku v posledních letech výrazně vzrostly a mnoho domácností čelí rostoucímu tlaku na rozpočet.
Nejvíce se problém týká mladých rodin, seniorů a zranitelných skupin. U mladých domácností jde často o nemožnost dosáhnout na vlastní bydlení bez výrazné pomoci rodiny. U seniorů a nízkopříjmových domácností se častěji řeší růst nákladů na nájem a energie. U zranitelných skupin pak může nedostupné bydlení rychle přerůst v bytovou nouzi.
Zhoršující se dostupnost vlastního bydlení má i širší dopady. Omezuje mobilitu pracovní síly, odkládá zakládání rodin, zvyšuje závislost mladých lidí na rodičích a prohlubuje rozdíl mezi těmi, kdo už nemovitost vlastní, a těmi, kdo na trh teprve vstupují.
Částečné zlepšení u hypoték nestačí
Některé ukazatele přitom na konci loňského roku naznačovaly mírné zlepšení. Podle realitní platformy Reas byli lidé v posledním čtvrtletí roku 2025 schopni za průměrnou mzdu splácet hypotéku na byt o velikosti 44,3 metru čtverečního. To bylo o 2,6 metru čtverečního více než o půl roku dříve.
Tento ukazatel ale neznamená, že by se problém dostupnosti vyřešil. Zaprvé pracuje s menším bytem než standardizovaný model Central Group o 70 metrech čtverečních. Zadruhé se dostupnost výrazně liší podle regionů. Nejhorší zůstává v Praze, nejlepší v Ústeckém kraji.
Praha je samostatná kategorie. Ceny zde dlouhodobě výrazně převyšují zbytek republiky a dostupnost se zlepšuje jen tehdy, pokud mzdy rostou rychleji než ceny bytů, nebo pokud výrazně klesnou úroky a měsíční splátky. Ani jedno se zatím neděje v rozsahu, který by trh zásadně změnil.
Trh pro vlastníky, ne pro nováčky
Data ukazují, že pražské vlastnické bydlení se stále více mění v trh pro ty, kdo už na něm jsou. Lidé, kteří vlastní starší byt, mohou při koupi většího nebo novějšího bytu využít kapitál z předchozí nemovitosti. Ti, kteří vstupují na trh poprvé, stojí proti cenám, které se od běžných příjmů vzdálily historicky nejvíce.
To má zásadní sociální důsledek. Vlastnictví bytu v Praze už není jen otázkou příjmu, ale také rodinného zázemí, dědictví nebo schopnosti použít jiný majetek jako základ pro financování. Pro část střední třídy se vlastní nový byt v hlavním městě stává nedosažitelným cílem.
Dostupnost bydlení se tak v Praze nehorší jen v číslech. Mění se samotná představa, kdo si může dovolit žít ve vlastním bytě v hlavním městě.
