Třicet bytů může být rizikovějších než tři sta. Menší developery dusí hlavně čas
Shutterstock.com
Proč je dnes v Česku často větším podnikatelským rizikem postavit třicet bytů než tři sta?
Na pozadí miliardových developerských projektů se často zapomíná na firmy, které staví desítky bytů v regionech a rozhodují o tom, zda budou mít česká města kde růst. Právě malé developerské společnosti dnes nejvíce doplácejí na dlouhé povolovací procesy. Každý měsíc čekání znamená vyšší náklady. Jen v prvním čtvrtletí letošního roku vzrostly ceny stavebních materiálů o pět procent a řada projektů byla připravována s rozpočty, které počítaly s cenami až o čtvrtinu nižšími. To, co velcí developeři rozloží mezi desítky projektů, může u menších znamenat konec celé investice. Největší překážkou výstavby tak dnes není nedostatek kapitálu, ale systém, ve kterém čas stojí víc než cihla.
Alan Pock
Debata o bytové výstavbě se soustředí hlavně na velké projekty v Praze nebo Brně. Vedle nich ale existuje druhý svět developmentu – projekty o dvaceti, padesáti nebo osmdesáti bytech, přestavby bývalých továren, proluky v centrech měst nebo řadové domy na okraji obcí. Právě ony tvoří podstatnou část regionální bytové výstavby.
Chybí zázemí i důvěra
Paradoxně dnes neplatí, že menší projekt znamená menší riziko. Velcí developeři mají kapitálové rezervy, více rozestavěných projektů i silnější vyjednávací pozici vůči bankám a dodavatelům. Zpoždění jednoho projektu proto obvykle neohrozí fungování celé firmy. Menší developer ale často sází vše na jedinou kartu. Každý měsíc čekání na povolení nebo financování znamená vyšší úroky, dražší stavební práce i materiály. To, co je pro velkou firmu komplikací, může pro malou znamenat konec projektu.
Typickým příkladem jsou rekonstrukce starších bytových domů nebo průmyslových objektů. Ty dnes stojí na nákladných energetických úpravách a právě zde rostou ceny izolací, energií i stavebních prací nejrychleji. U velkých projektů jde o zvládnutelnou položku, u rekonstrukce několika desítek bytů může rozhodnout o ekonomice celé investice.
Podobně fungují i předprodeje. Developer prodává byty podle rozpočtu z doby přípravy projektu. Pokud se ale povolování protáhne a náklady mezitím výrazně vzrostou, prodejní ceny už často upravit nemůže.
Peníze jsou, podmínky ne
Samotná výstavba je až poslední fází celého procesu. Nejdůležitější se odehrává při přípravě projektu a zajišťování financování. Banky neposuzují jen projekt, ale také zkušenosti developera, jeho vlastní kapitál a historii dokončených staveb.
Právě tady se malí developeři dostávají do začarovaného kruhu. Bez dokončených projektů si obtížně budují důvěru bank, bez financování ale nové projekty jen těžko dokončí. Nejde přitom o nedostatek kapitálu. Vedle bank dnes fungují i alternativní formy financování, například crowdfunding, který ukazuje, že investoři mají o kvalitní developerské projekty zájem.
Každá hodina je drahá
Nejdražší je čas. Kapitál dnes dokáže reagovat během hodin, povolovací procesy ale stále počítáme na roky.
Každý měsíc čekání znamená vyšší náklady na financování, dražší stavební práce i větší nejistotu. Zkušenost posledních let ukazuje, že kvalitní projekty si investory najdou. Menší developeři proto nepotřebují více kapitálu, ale předvídatelné prostředí a rychlejší povolovací procesy.
České stavebnictví nepotřebuje jen další velké developery. Potřebuje také silnou střední vrstvu firem, které staví desítky bytů v regionech a postupně rostou. Pokud budou jejich první projekty ekonomicky narážet na roky trvající povolování, žádná nová generace developerů nevznikne.
Nejde přitom o jejich zvýhodňování. Potřebují především možnost soutěžit za stejných podmínek jako velcí hráči. Pokud chceme skutečně zvýšit bytovou výstavbu, nestačí sledovat jen největší projekty. Dostupnější bydlení totiž vznikne až tehdy, když budou po celém Česku přibývat také desítky menších staveb. Právě jejich součet rozhodne o tom, zda se nabídka bydlení začne skutečně zvyšovat.
Autor je spoluzakladatel a CEO investiční platformy Investown
