Koupě bytu na pronájem: kolik skutečně vydělá a jaká rizika přináší v roce 2026
Shutterstock.com
Koupě bytu na pronájem: kolik skutečně vydělá a jaká rizika přináší v roce 2026
Investiční byt patří v Česku k tradičním způsobům, jak uložit peníze do „cihel a malty“ a inkasovat pravidelný příjem. V posledních letech hrála investorům do karet i dynamika růstu cen nemovitostí. Jenže stejně jako každá investice má i tato své parametry, limity a rizika. Rozhoduje lokalita, typ bytu i způsob financování – a v neposlední řadě výběr nájemníka.
msk
„Roční hrubý výnos majitele dlouhodobě pronajatého bytu se nejčastěji pohybuje v rozmezí 3 až 5 %. Výši výnosu ovlivňuje především lokalita. Roli hraje také typ nemovitosti, její stáří a úroveň vybavení. Nejžádanější jsou aktuálně menší investiční byty v Praze a Brně, kde je dlouhodobě vysoká poptávka po nájemním bydlení,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Než podepíšete kupní smlouvu
Byt na pronájem není akcie, kterou lze prodat jedním kliknutím. Vyžaduje vyšší vstupní kapitál, čas i ochotu řešit provozní detaily. Investiční horizont by proto měl být alespoň pět let – i proto, že nemovitosti jsou méně likvidní a jejich prodej může trvat měsíce.
Klíčová je lokalita a s ní související poptávka. Ve městech hledají nájem mladé páry a rodiny, poblíž univerzit studenti, firmy zase byty pro zaměstnance. Tomu by měla odpovídat dispozice i standard. Nejlépe se pronajímají menší, prakticky řešené jednotky. U větších bytů jsou výhodou neprůchozí pokoje, které umožní pronájem jednotlivých místností. Plusové body přidá balkon, sklep nebo parkovací stání.
Stejně důležitý je technický stav. Stáří rozvodů, kvalita zateplení nebo výše fondu oprav mohou zásadně zahýbat budoucími náklady – a tím i výnosem. Právě ten je dobré počítat realisticky. Hrubý roční výnos vznikne podílem ročního nájemného a pořizovací ceny (včetně provize). Víc ale napoví čistý výnos, tedy příjem po odečtení všech nákladů a rezervy na údržbu. V českých podmínkách se průměrný čistý výnos z nájmu nejčastěji pohybuje mezi 2 a 3 procenty. Výraznější zhodnocení může přinést až následný prodej nemovitosti – podle toho, jak se vyvíjejí ceny a jak dlouho investor byt drží.
Nájemník jako klíčová proměnná
Po koupi přichází na řadu výběr nájemníka. Ideální je ten, o kterém majitel prakticky neví – platí včas, komunikuje věcně a o byt pečuje. Zásadní je finanční stabilita a doložitelný příjem. Vyplatí se také prověření v registrech.
„Důležitým signálem je už první kontakt. Zájemce, který reaguje otevřeně a má jasný záměr dlouhodobého pronájmu, obvykle představuje nižší riziko než ten, kdo hledá krátkodobé řešení. Je zároveň nutné počítat s tím, že česká legislativa staví nájemníka do role slabší strany a poskytuje mu silnou ochranu. O to důležitější je pečlivý výběr ještě před podpisem nájemní smlouvy,“ upozorňuje Jiří Krejčí, CSO Hyponamíru.cz.
Majitel se může rozhodnout, zda bude byt spravovat sám, nebo svěří agendu realitní kanceláři či specializované firmě. Spolupráce s makléřem šetří čas i starosti; provizi přitom obvykle hradí nájemník.
Hypotéka, nebo vlastní zdroje?
Investiční byt lze financovat z úspor, hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření. Hypotéka umožňuje vyšší částky, delší splatnost i daňový odpočet úroků. S rostoucím počtem úvěrů se však podmínky zpřísňují.
„S účinností od 1. dubna 2026 ČNB zpřísňuje podmínky pro takzvané investiční hypotéky. Banky budou u třetí a další hypotéky vyžadovat minimálně 30 procent vlastních zdrojů, tedy maximální LTV 70 procent, a celkové zadlužení nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu, tedy DTI 7,“ říká Jan Pavlík, hypoteční specialista Hyponamíru.cz.
Alternativou může být stavební spoření, zejména pokud investor nechce ručit nemovitostí. Některé spořitelny nabízejí úvěry až do 2,5 milionu korun bez zajištění, což může dávat smysl například při financování rekonstrukce.
Výnos, daně a rizika
Pronájem nabízí pravidelný příjem a potenciální ochranu před inflací – nájmy i ceny nemovitostí mají dlouhodobě tendenci růst. Nemovitost navíc zůstává hmotným majetkem, který lze využít pro vlastní bydlení či jako zajištění do budoucna.
Na druhé straně stojí riziko neplacení nájemného, poškození bytu nebo období neobsazenosti, kdy náklady běží dál. Do hry mohou vstoupit i změny legislativy a daňových pravidel.
Příjmy z pronájmu fyzická osoba daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Zdaňuje se pouze nájemné, nikoli zálohy na energie a služby. Uplatnit lze skutečné výdaje, nebo paušál ve výši 30 procent z příjmů (maximálně 600 tisíc korun ročně). U běžného dlouhodobého pronájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění.
Byt na pronájem tak může být stabilním pilířem majetku. Není to však bezpracný výnos. Úspěch stojí na pečlivém výběru nemovitosti, realistickém propočtu a disciplíně při správě. Bez toho se z investice snadno stane jen další starost.
