Majitel může zaplatit daň při koupi, pravidelnou daň z nemovitosti, daň z příjmů z pronájmu a nakonec také daň ze zisku při prodeji. Rozdíly mezi evropskými zeměmi přitom dosahují milionů korun.

Podle srovnání založeného na datech Global Property Guide se mezi nejvíce zdaněné evropské země řadí Belgie. Na opačném konci stojí zejména Kypr a Malta. Česko vyniká především tím, že při samotném nákupu nemovitosti nevybírá převodní daň.

Belgie může při koupi vybrat 12,5 procenta

Největší okamžitý zásah do rozpočtu představuje v některých zemích daň placená při převodu nemovitosti. Může se označovat jako registrační poplatek, kolkovné nebo převodní daň.

V Belgii může dosáhnout až 12,5 procenta kupní ceny. Záleží přitom na regionu, účelu nemovitosti a případných úlevách.

Kupující, který by pořídil nemovitost za zhruba 12,1 milionu korun v Bruselu nebo Valonsku a nesplnil podmínky pro zvýhodnění, by mohl státu zaplatit přibližně 1,52 milionu korun. A to ještě před náklady na právní služby, financování nebo rekonstrukci.

Vysoké sazby mají také Británie, kde nejvyšší pásmo dosahuje 12 procent, Nizozemsko s 10,4 procenta a Lucembursko s deseti procenty.

Jednotlivé země však nabízejí různé výjimky. V Bruselu mohou kupující splňující podmínky získat osvobození části kupní ceny. Valonsko zase u některých nemovitostí uplatňuje sníženou sazbu tři procenta.

ByznysByznys

Češi chtějí vydělávat na bydlení, i když sami na vlastní byt nedosáhnou

Česko patří při nákupu k nejlevnějším

Na opačném konci žebříčku stojí Česko a Estonsko. Ani jedna země při běžném nákupu nemovitosti samostatnou převodní daň nevybírá.

Česká daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Kupující tak už neplatí dřívější čtyřprocentní odvod z kupní ceny nebo srovnávací daňové hodnoty.

To samozřejmě neznamená, že je nákup zcela bez dalších výdajů. Zůstávají poplatky za katastr, právní služby, hypotéku a případnou provizi realitní kanceláři. Z pohledu daně placené přímo při převodu je ale Česko jednou z mírnějších evropských zemí.

Velmi nízké pořizovací zatížení má také Litva, kde poplatky podle evropského srovnání odpovídají zhruba 0,4 procenta hodnoty. U nemovitosti za přibližně 12,1 milionu korun by šlo asi o 48 600 korun.

Pronájem nejvíc zatěžuje Dánsko a Belgie

Pro investora kupujícího byt na pronájem bývá ještě důležitější zdanění pravidelného příjmu. Právě zde se pravidla jednotlivých států liší nejvýrazněji.

U měsíčního nájemného kolem 36 400 korun vychází podle modelu nejvyšší efektivní zatížení v Dánsku, kde dosahuje přes 42 procent. V Nizozemsku jde o 36 procent a ve Finsku o 30 procent.

Kypr naopak u této úrovně příjmů začíná na nulové sazbě. V Lucembursku model počítá s necelými třemi procenty.

S rostoucím nájemným se pořadí mění. Při měsíčním příjmu přibližně 291 500 korun se na první místo dostává Belgie se zatížením přes 47 procent. Následuje Dánsko se zhruba 43 procenty. Německo a Řecko se pohybují kolem 41 procent.

Výsledek závisí také na tom, zda stát zdaňuje nájem samostatnou sazbou, nebo jej připočítává k ostatním příjmům vlastníka. V zemích s progresivním zdaněním tak může být rozdíl mezi drobným pronajímatelem a vlastníkem velkého portfolia značný.

SpolečnostSpolečnost

Praha má nejhůř dostupné nové byty v Evropě. Na vlastní bydlení je potřeba téměř 16 ročních mezd

Roční sazby se srovnávají obtížně

Ani každoroční daň z nemovitosti neposkytuje jednoduché evropské pořadí. Státy totiž nepoužívají stejný základ.

Někde se daň počítá z tržní hodnoty, jinde z úředně stanovené nebo katastrální ceny, která může být výrazně nižší. Británie zase rozděluje domy a byty do oceňovacích pásem.

Ve Španělsku může nominální sazba v některých obcích dosahovat až 4,8 procenta. Vztahuje se ale na katastrální hodnotu, nikoli na běžnou tržní cenu. Samotné procento proto může působit mnohem hrozivěji než skutečný účet.

U nemovitosti v hodnotě kolem 7,3 milionu korun se britská obecní daň podle lokality obvykle pohybuje přibližně mezi 48 600 a 77 700 korunami ročně. Ve Francii a Španělsku může typický účet dosahovat zhruba 17 tisíc až 43 700 korun.

Kypr a Malta naproti tomu pravidelnou celostátní daň z vlastnictví nemovitosti nevybírají.

Při prodeji rozhoduje hlavně doba vlastnictví

Posledním významným nákladem je zdanění zisku při prodeji. Nejvyšší sazby může uplatnit Dánsko, kde se zisk přičítá k ostatním příjmům a zdanění může překročit 52 procent.

Pokud by investor na prodeji vydělal přibližně 6,1 milionu korun, daň by v krajním případě dosáhla asi 3,16 milionu korun.

Německo naopak umožňuje celý zisk osvobodit, pokud majitel držel investiční nemovitost déle než deset let. Při dřívějším prodeji se zisk obvykle zdaňuje podle příjmové sazby vlastníka.

Také český systém obsahuje časové a další testy, po jejichž splnění může být příjem z prodeje osvobozen. Konkrétní pravidla závisí mimo jiné na době vlastnictví, bydlišti prodávajícího a způsobu využití získaných peněz.

Malta postupuje jinak. Místo klasického zdanění zisku vybírá zpravidla procento z celé prodejní ceny.

Nejvyšší celkové zatížení má Belgie

Jednoznačný evropský žebříček vytvořit nelze, protože každý stát kombinuje sazby, úlevy a daňové základy odlišným způsobem.

Při souhrnném pohledu ale vystupuje Belgie. Vysoko se umisťuje u daně placené při nákupu, při pronájmu i u pravidelného vlastnictví. Relativně mírnější může být jen zdanění kapitálového zisku.

Mezi nejméně zatížené státy patří Kypr a Malta. Ani jedna země nevybírá pravidelnou celostátní daň z vlastnictví a jejich systémy nabízejí výhody také při pronájmu nebo prodeji.

Česko představuje smíšený případ. Při nákupu má investor výhodu nulové převodní daně, později ale musí počítat s každoroční daní z nemovitých věcí a se zdaněním příjmů z nájmu či případného neosvobozeného prodeje.

Pro investora proto nestačí porovnávat ceny bytů a očekávané nájemné. O konečném výnosu často rozhoduje až to, jak velkou část příjmu a kapitálového zisku mu dovolí ponechat místní daňový systém.