Ceny nemovitostí k bydlení rostly z roku na rok dvouciferným tempem
Shutterstock.com
Levnější byty v nedohlednu
České řešení problémů s bydlením obchází pesimismus
Český trh s bydlením svírají protichůdné síly. Zatímco dražší hypotéky tlumí poptávku, rostoucí ceny energií, materiálů i práce tlačí nemovitosti dál nahoru. Výsledkem je pat, který zlevnění bydlení oddaluje, píše Pavel Páral.
hlavní komentátor
Chronická neschopnost Česka uvést do souladu nabídku bydlení s poptávkou má na svědomí nejen jedno z nejdražších bydlení v Evropě. Představuje i hrozbu pro sociální stabilitu v případě různých ekonomických šoků.
Od dubna například ČNB zpřísnila podmínky, za nichž mohou banky poskytovat hypoteční úvěry na investiční byty. Nově se počítá s tím, že na nemovitost, u níž se počítá v rámci bonity i s výnosem z nájmu, musí zájemce mít k dispozici třicet procent kupní ceny. Na rozdíl od dvaceti procent v případě nákupu nemovitosti pro vlastní bydlení.
Limit zadlužení by neměl přesáhnout sedminásobek ročního příjmu žadatele. Skutečný podíl investičních hypoték na trhu se může blížit až dvaceti procentům. Takže dopad na poptávku po investicích do cihel by mohl být citelný.
Hlavním důvodem pro zpřísnění investičních hypoték je pro ČNB loňská vysoká aktivita na trhu s bydlením. V roce 2025 byly poskytnuty nové hypotéky za 321 miliard korun, což je druhý nejvyšší objem v historii. A ceny nemovitostí k bydlení rostly z roku na rok dvouciferným tempem.
ČNB svým opatřením projevila obavy z možného přehřátí trhu a následného poklesu cen nemovitostí, který by ohrozil stabilitu bankovního systému, nicméně by potěšil ty, kteří potřebují bydlet.
Otázkou ale je, zda tento krok nebude trochu nadbytečný, protože krize na Blízkém východě zdražuje úroky na mezibankovním trhu, a to zvedá cenovou hladinu všech hypoték z hladiny kolem čtyř a půl procenta, na níž jsme si v posledních měsících zvykli, až k pěti procentům. A třeba šéf banky Moneta Tomáš Spurný se nechal slyšet, že sazba pod šest procent bude v budoucnosti pořád dobrá.
Zpřísnění úroků by mohlo opravdu zpomalit růst cen nemovitostí a možná je v některých případech i snížit. To by ale nesměly fungovat další mechanismy. Hormuzská krize způsobuje silné zdražování stavebních materiálů.
Pro výrobu cementu je nezbytný zdražující zemní plyn, různé zateplovací materiály se vyrábějí z ropy, která podražila ze sedmdesáti dolarů za barel na 110 dolarů.
Další materiál má energeticky velmi náročnou výrobu, a tak i celkový růst cen energií – a v blízké budoucnosti jejich nedostatek – způsobuje jeho zdražování.
Drahá nafta samozřejmě zdražuje dopravu na stavbách a provoz stavebních strojů. K tomu je třeba počítat s nedostatkem pracovní síly, který vládne v českém stavebnictví už delší dobu. To vše bude nyní naopak tlačit ceny bytů a domů vzhůru.
Pro rovnováhu na trhu je nezbytná dostatečná výstavba nových bytů, v níž klíčovou roli hraje neprůchodné stavební řízení. Nová vláda přichází s novým stavebním zákonem, který má řízení zrychlit.
Ministr průmyslu říká, že ho ANO chystalo s odborníky dva roky dopředu a předložilo ho jako poslanecký návrh do Sněmovny hned na začátku roku.
Šéf banky Moneta Tomáš Spurný se nechal slyšet, že sazba pod šest procent bude v budoucnosti pořád dobrá.
Je to zvláštní, protože na stavební zákon navazují desítky dalších zákonů a podzákonných norem týkajících se například životního prostředí, hygieny, dopravy, požární bezpečnosti a mnoho dalších, které je nutné měnit souběžně. A je otázkou, jak se to bez standardního připomínkového řízení ve vládě podaří.
Nespokojenost s návrhem přitom projevují jak úředníci samospráv, tak velká část projektantů a dalších skupin zapojených do stavebních řízení. Spokojeni jsou zatím zřejmě jen politici ANO a velcí developeři, jimž návrh skutečně usnadní povolování rozměrných staveb.
Velké bytové komplexy s plochou nad deset tisíc metrů čtverečních zákon zařadí mezi takzvané vyhrazené stavby. Tam patří například dálnice, dráhy, ale také třeba elektrárny. Povolování bude o dost pružnější.
Jenže se má kompletně změnit i celá struktura stavebních úřadů, kterých máme momentálně více než šest stovek. Nově má vzniknout jeden centrální úřad územního rozvoje, který má povolovat velké stavby. Pod ním má fungovat čtrnáct krajských úřadů rozvoje území s 205 územními pracovišti v obcích s rozšířenou působností.
Ostatní obecní stavební úřady zaniknou. Do nové struktury mají být zařazeni i památkáři, ochrana životního prostředí, dopravní správa a další instituce, které nyní musejí stavebníci se svým projektem obíhat a sbírat razítka. V novém uspořádání dostanou za všechny jedno naráz.
Jenže dosavadní úředníci stavebních úřadů s přemístěním nemusejí souhlasit. Už nyní je jich málo kvůli nevalnému finančnímu ohodnocení a mnoho z nich má už jen kousek do důchodového věku.
Podle průzkumu Odborového svazu státních orgánů se až čtyřicet procent těchto zaměstnanců stěhovat do nového úřadu nechystá a hodlají si raději hledat jiné zaměstnání. Náběh úřadu má trvat dva roky, nemusí se podařit a stavební řízení se opět zkomplikuje.
Nakonec stavební legislativa se za posledních dvacet let měnila v desítkách případů a vždy se záměrem usnadnit povolování staveb. Jenže výsledkem bylo naopak zpomalení.
Pro optimisty naděje vždy žije a platí to i pro zlepšení podmínek bydlení v Česku. Ale spíše se zdá, že pesimistů by mělo přibývat.
