Češi dál investují do cihel, vlastní byt ale zdražuje
Shutterstock.com
Češi chtějí vydělávat na bydlení, i když sami na vlastní byt nedosáhnou
Nemovitosti zůstávají pro Čechy symbolem bezpečné investice, klasická koupě bytu na pronájem se ale vzdaluje stále větší části střední třídy. Jen pětapadesátimetrové 2+kk dnes podle nabídkových cen vychází v Praze na více než 8,5 milionu korun, k čemuž je třeba přičíst rekonstrukci a vlastní kapitál. Zájem o „cihly“ proto neklesá. Mění se jen způsob, jakým do nich lidé investují.
msk
Češi se nemovitostí nevzdávají. Byt, dům nebo pozemek pro ně stále představují něco hmatatelného, srozumitelného a zdánlivě odolného vůči krizím. Zatímco akcie jsou pro část domácností abstraktními čísly na obrazovce, bytový dům stojí na konkrétní ulici, má nájemníky a každý měsíc přináší příjem.
Mění se ale cesta, kterou lidé k realitní investici přicházejí.
Ještě před několika lety byla obvyklým cílem koupě druhého bytu na hypotéku. Nájem měl pokrývat alespoň část splátky a investor spoléhal na postupné zvyšování hodnoty nemovitosti. Dnes tento model naráží na vysoké pořizovací ceny, potřebu většího vlastního kapitálu i náklady na rekonstrukci.
Kdo chce koupit byt ve větším městě, často potřebuje několik milionů korun ještě předtím, než do něj vstoupí první nájemník. Část domácností proto hledá jinou cestu: nemovitostní fondy, financování developerských projektů nebo investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi.
Cihly zůstávají. Přímé vlastnictví už ale není samozřejmostí.
Byt 2+kk zůstává investiční klasikou
Pro dlouhodobý pronájem je jednou z nejuniverzálnějších dispozic byt 2+kk o rozloze přibližně 50 až 55 metrů čtverečních.
Je dostatečně malý, aby jeho pořizovací a provozní náklady nebyly tak vysoké jako u rodinných bytů, zároveň ale nabízí samostatnou ložnici. Oslovuje jednotlivce, páry, mladé rodiny i lidi, kteří potřebují oddělený prostor pro práci z domova.
Právě šíře cílové skupiny je jeho hlavní výhodou. Garsonka může přinášet zajímavý nájem v poměru k ploše, nájemníci ji ale častěji vnímají jako dočasné řešení. U větších bytů zase roste pořizovací cena a okruh lidí, kteří si mohou dovolit odpovídající nájem, se zužuje.
U dobře umístěného 2+kk je proto obvykle snazší najít nájemníka a omezit dobu, kdy byt zůstává prázdný. Neznamená to však, že každé 2+kk je automaticky dobrou investicí. Rozhoduje cena, lokalita, stav domu, výše nájemného i způsob financování.
Nejdřív nájemník, až potom nemovitost
Investor by měl ještě před prohlídkami vědět, komu chce byt pronajímat.
Studenti hledají dostupnost škol, hromadné dopravy a služeb. Mladé páry vedle spojení do centra řeší možnost parkování, úložné prostory a energetickou náročnost. Rodiny zajímají školy, zeleň a stabilita okolí.
Odlišnou disciplínou je krátkodobé ubytování. U něj může lépe fungovat menší 1+kk nebo garsonka v centru, poblíž nádraží, letiště nebo turistických míst. Vyžaduje ale více správy, pravidelný úklid, komunikaci s hosty a počítání s většími výkyvy obsazenosti.
„Většina zájemců o pronájem se nespokojí se zastaralým stavem bytu. Očekávají moderní bydlení s upravenými dispozicemi, novými rozvody, kvalitními podlahami, kuchyní i koupelnou odpovídající současným nárokům,“ uvádí Miroslav Majer, šéf hypoteční platformy hyponamíru.cz.
Modernizovaný byt lze zpravidla pronajmout rychleji a za vyšší cenu. Rekonstrukce ale musí odpovídat lokalitě. Luxusní kámen, designová kuchyň nebo drahé vestavěné technologie se v běžné nájemní čtvrti nemusejí do nájemného nikdy plně vrátit.
Praha za 8,5 milionu, Ostrava pod čtyřmi
Rozdíly mezi českými městy jsou výrazné. V červenci 2026 dosahovala průměrná nabídková cena bytů v Praze 155 194 korun za metr čtvereční. V Brně to bylo 124 533 korun, v Hradci Králové 96 331 korun, v Olomouci 85 378 korun a v Ostravě 70 417 korun za metr.
Při jednoduchém přepočtu na byt o ploše 55 metrů čtverečních jde o následující částky:
| Město | Cena bytu 55 m² | Orientační měsíční nájem | Hrubý nájemní výnos | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Praha | 8,54 mil. Kč | 25 135 Kč | 3,5 % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Brno | 6,85 mil. Kč | 23 485 Kč | 4,1 % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Hradec Králové | 5,30 mil. Kč | 16 610 Kč | 3,8 % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Olomouc | 4,70 mil. Kč | 14 410 Kč | 3,7 % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ostrava | 3,87 mil. Kč | 13 585 Kč | 4,2 % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Výpočet vychází z průměrných nabídkových cen prodeje a nájmů za metr čtvereční. Nezohledňuje konkrétní dispozici, stav bytu, poplatky, období bez nájemníka ani náklady na financování.
Čísla zároveň ukazují, proč není nejdražší město automaticky nejvýnosnější. V Praze je sice nájemné nejvyšší, kupní cena však roste rychleji než příjem z pronájmu. Hrubý výnos proto vychází níže než například v Brně nebo Ostravě.
Pražský investor může více spoléhat na dlouhodobý růst hodnoty a silnou poptávku. V regionech lze naopak dosáhnout vyššího průběžného výnosu, avšak za cenu větší citlivosti na vývoj místního trhu práce, odchod obyvatel nebo nabídku nových bytů.
Hrubý výnos není skutečný zisk
Výnos kolem čtyř procent vypadá jednoduše jen na papíře. Z hrubého nájemného musí investor zaplatit pojištění, opravy, část příspěvků do domu, vybavení, administrativu a případně odměnu realitní kanceláři nebo správci.
Připočíst je třeba období bez nájemníka, neplacení nájmu, výměnu spotřebičů a větší opravy. U financovaného bytu přicházejí úroky z hypotéky. A pokud je nemovitost koupena před rekonstrukcí, nemusí první příjem přijít několik měsíců.
Čistý výnos proto může být výrazně nižší než číslo získané prostým vynásobením měsíčního nájemného dvanácti.
Nákup investičního bytu je zároveň koncentrovaná sázka. Investor má často velkou část svého majetku v jediné nemovitosti, v jediném domě a v jedné lokalitě. Havárie, problémové SVJ nebo změna charakteru okolí mohou ovlivnit značnou část jeho investičního majetku.
Levnější byt může po rekonstrukci stát o milion víc
Starší nemovitosti lákají nižší cenou. Podle dat České bankovní asociace a společnosti Flat Zone stál na konci roku 2025 panelový byt v celostátním průměru 70 987 korun za metr a starší cihlový byt 80 613 korun. Průměrná cena novostavby od developera dosahovala 139 820 korun za metr.
Rozdíl je značný, levný byt ale nemusí znamenat levnou investici.
Kompletní rekonstrukce se podle rozsahu může pohybovat přibližně mezi 18 a 25 tisíci korunami za metr čtvereční. U 55metrového bytu to znamená zhruba 990 tisíc až 1,38 milionu korun ještě před vytvořením rezervy.
Po přičtení dvacetiprocentního až pětadvacetiprocentního polštáře na skryté vady, vícepráce a zdražení materiálu se investor může dostat na 1,2 až 1,7 milionu korun.
U starého bytu se mohou až po zahájení prací objevit hliníkové rozvody, problematické odpady, vlhkost, nerovné podlahy nebo nepovolené stavební úpravy. Rekonstrukci mohou prodražit také požadavky památkářů, SVJ nebo nutnost změny projektové dokumentace.
Rozpočet by proto neměl vycházet jen z ceny nové kuchyně a koupelny. Investor kupuje také technickou historii bytu a domu.
Dům může být větší problém než samotný byt
Před koupí je nutné prověřit hospodaření společenství vlastníků. Nízké měsíční příspěvky mohou působit lákavě, někdy ale znamenají, že dům nemá dostatečné rezervy na střechu, fasádu, výtah nebo stoupačky.
Důležité jsou zápisy ze schůzí, existující úvěry, dlužníci i plánované investice. Byt po rekonstrukci v domě, který čeká několikaletý spor o zatékající střechu, může být horší investicí než méně atraktivní jednotka ve správně udržované budově.
Zkontrolovat je třeba také list vlastnictví, zástavy, věcná břemena a soulad skutečné dispozice s dokumentací. Z obývacího pokoje rozděleného příčkou nemusí být právně další pokoj a zasklená lodžie nemusí mít potřebné povolení.
Investiční hypotéky přitvrdily
Od dubna 2026 doporučuje Česká národní banka poskytovatelům, aby u investičních hypoték používali horní hranici LTV 70 procent a DTI sedminásobku čistého ročního příjmu. Opatření se týká zejména nemovitostí určených k pronájmu a nákupu třetí a další obytné nemovitosti.
V praxi může banka požadovat nejméně třicet procent ceny z vlastních zdrojů, pokud klient neposkytne další nemovitost jako zajištění.
U průměrného 55metrového bytu v Praze by třicetiprocentní podíl představoval přibližně 2,56 milionu korun. Pokud by rekonstrukce nebyla zahrnuta do financování, musel by investor přidat další zhruba 1,2 až 1,7 milionu.
Celková potřeba vlastního kapitálu by se tak mohla přiblížit čtyřem milionům korun. Ještě před vybavením, rezervou na první měsíce provozu a náklady na právní služby.
Právě tato matematika vysvětluje, proč se klasický investiční byt vzdaluje části střední třídy. Nejde jen o schopnost splácet. Překážkou se stává kapitál potřebný na začátku.
Generace, která investuje do bytů, ale sama žádný nemá
Na realitním trhu tak vzniká nový paradox. Část mladších lidí investuje do nemovitostí, přestože sama žije v nájmu a není si jistá, zda bude schopna pořídit vlastní bydlení.
Nechtějí zůstat stranou trhu, jehož ceny dlouhodobě sledují. Současně ale nemají několik milionů korun na akontaci a rekonstrukci. Investice do realit se proto postupně odděluje od vlastnictví konkrétního bytu.
Podle Investownu je to součást širší evropské změny. Zájem o nemovitosti nezmizel, lidé do nich ale vstupují prostřednictvím menších a pravidelnějších částek.
„Nemovitosti patří v Česku dlouhodobě mezi nejdůvěryhodnější investice. To, co se mění, není zájem o reality samotné, ale způsob, jakým do nich lidé vstupují,“ uvádí společnost.
Tento model je psychologicky srozumitelný. Investor má pocit, že jeho peníze směřují do konkrétního bytového domu nebo developerského projektu, aniž by musel řešit nájemníky, opravy a hypotéku.
Je ale nutné rozlišovat mezi vlastnictvím bytu a investováním prostřednictvím platformy. V případě Investownu investor zpravidla financuje úvěr zajištěný nemovitostí. Nestává se spoluvlastníkem budovy a nepodílí se automaticky na růstu její tržní ceny.
Nese úvěrové a projektové riziko. Zajištění nemovitostí může případnou ztrátu omezit, neznamená však garantované splacení.
Od jedné velké sázky k portfoliu
Proměňuje se také investorské chování. Tradiční realitní investice byla často jedním velkým rozhodnutím na desítky let. Člověk koupil byt a velkou část dalšího volného kapitálu používal na jeho splácení.
Novější investoři častěji rozdělují peníze mezi různé projekty, fondy, akcie a dluhopisy. Místo jednorázového nákupu za miliony investují pravidelně menší částky.
Investown tuto změnu popisuje jako posun k portfoliovému uvažování. Nižší průměrná částka na investici podle platformy nemusí znamenat slábnoucí zájem. Může ukazovat, že lidé peníze rozkládají mezi více projektů a aktiv.
Podle veřejných výsledků platformy vzrostl počet jejích investorů z více než 112 tisíc na konci roku 2024 na přibližně 128 tisíc na konci roku 2025. V polovině roku 2026 už firma uváděla přes 135 tisíc uživatelů a více než deset miliard korun proinvestovaných od svého vzniku.
V roce 2025 investoři podle zveřejněných výsledků vložili do úvěrů zajištěných nemovitostmi přibližně 3,2 miliardy korun. Platforma jim na výnosech vyplatila 474,2 milionu a z dokončených projektů vrátila jistiny ve výši 1,5 miliardy korun. Jde o údaje společnosti, nikoli o nezávislé měření celého českého trhu.
Fond, platforma, nebo vlastní byt?
Každý způsob investování do realit nabízí jinou kombinaci kontroly, výnosu a rizika.
Vlastní byt dává investorovi největší kontrolu. Rozhoduje o rekonstrukci, nájemníkovi, výši nájmu i okamžiku prodeje. Může využít hypotéku a těžit z růstu celé hodnoty nemovitosti. Současně ale nese všechny provozní problémy a koncentruje kapitál do jednoho aktiva.
Nemovitostní fond rozkládá peníze mezi více budov, například kanceláře, sklady, obchodní centra nebo nájemní domy. Investor nemusí řešit správu, má však menší kontrolu nad konkrétními rozhodnutími. Některé retailové fondy umožňují vstup s nízkými částkami, specializované fondy mohou být určeny bonitnějším klientům.
Crowdfundingové a úvěrové platformy zpřístupňují jednotlivé projekty s nižším kapitálem. Umožňují rozdělit investici mezi více developerů a lokalit, jejich výnos ale závisí na schopnosti dlužníka projekt dokončit a úvěr splatit. Prodej investice před splatností navíc nemusí být vždy okamžitý.
Burzovně obchodované realitní společnosti a fondy nabízejí vyšší likviditu, jejich ceny se ale mohou pohybovat podobně jako akciový trh. Na rozdíl od vlastního bytu mohou výrazně kolísat ze dne na den.
Neexistuje proto jediná realitní investice. Pod jedním slovem se skrývají velmi rozdílné produkty.
Proč cihly stále vítězí nad abstraktními aktivy
Popularita nemovitostí má kulturní i ekonomické kořeny. Češi mají vysokou zkušenost s vlastnickým bydlením a nemovitost dokážou snadno zasadit do každodenního života.
Byt není jen položka v portfoliu. Lze v něm bydlet, pronajmout ho dítěti, prodat nebo použít jako zajištění. Jeho hodnota se neobjevuje každou sekundu na displeji, což může paradoxně snižovat nervozitu investorů při krátkodobých výkyvech trhu.
Pocit stability ale neznamená absenci rizika. Cena nemovitosti může klesnout, nájemník může přestat platit a potřebná oprava může spolknout několik ročních výnosů. Nízká četnost oceňování pouze způsobuje, že investor kolísání nevidí tak často jako u akcií.
Přesto mají reality oproti řadě finančních produktů jednu zásadní výhodu: lidé jim intuitivně rozumějí. V době nejistoty navíc vyhledávají majetek spojený s reálnou ekonomikou.
Vyplatí se ještě koupit 2+kk na pronájem?
Ano, ale nikoli automaticky.
Dobře koupený byt v žádané lokalitě, s rozumnou rekonstrukcí a stabilními nájemníky může být dlouhodobě funkční investicí. Dispozice 2+kk zůstává univerzální a při případném prodeji oslovuje jak investory, tak zájemce o vlastní bydlení.
Rozhodující ale není samotný nápis 2+kk v inzerátu. Investor musí znát celkovou cenu po rekonstrukci, čistý výnos, náklady hypotéky a finanční situaci domu.
Musí také vědět, zda chce být pronajímatelem. Vlastnictví bytu není pasivní investice v pravém smyslu. Vyžaduje správu, komunikaci, opravy a rozhodování.
Pro člověka, který chce realitní expozici, ale nemá několik milionů korun nebo se nechce starat o nájemníky, mohou dávat větší smysl fondy či platformy. Nejsou však levnější verzí vlastního bytu bez dalších rozdílů. Jde o jiný finanční produkt s jiným rizikem.
Češi tedy cihly neopouštějí. Jen je stále častěji nekupují celé. Vlastnictví konkrétního bytu a investování do realit se od sebe oddělují – a právě tato změna může být nejvýraznějším posunem českého nemovitostního trhu příštích let.
