Vedra mění realitní trh. Kupující mohou více vyhledávat zelenější a chladnější předměstí, kde ale hrozí růst cen a nájmů.
Shutterstock.com
Rozpálená centra přestávají lákat. Kupující hledají bydlení, kde se dá v létě spát
Dopravní dostupnost, školy, obchody a cena za metr čtvereční už nemusejí být jedinými kritérii při hledání bydlení. S delšími a intenzivnějšími vlnami veder může stále více záležet také na tom, zda je čtvrť zelená, zda v ní proudí vzduch a jak moc se její domy během léta přehřívají. Nový výzkum z Barcelony ukazuje, že chladnější a dosud dostupnější předměstí se mohou stát dalšími vyhledávanými realitními lokalitami.
šéfredaktor
Jev dostal označení klimatická gentrifikace. Klimatická rizika, jako jsou extrémní vedra, záplavy nebo eroze pobřeží, stále výrazněji ovlivňují, kde jsou lidé ochotni žít. Movitější domácnosti mohou vyhledávat lokality, které jim nabídnou větší bezpečí a tepelný komfort. Rostoucí poptávka ale následně zvyšuje ceny bydlení a může vytlačovat původní obyvatele.
Barcelonská studie však neprokazuje, že ceny bytů už kvůli vedru plošně rostou. Vytváří především mapu budoucího rizika: ukazuje, ve kterých čtvrtích se může spojit klimatická atraktivita, sociálně zranitelné obyvatelstvo a nedostatečná ochrana před zdražováním bydlení.
Novým realitním benefitem je stín
Centra evropských měst mají tradiční výhody. Nabízejí práci, dopravu, restaurace, kulturu a služby v docházkové vzdálenosti. Zároveň jsou ale hustě zastavěná, mají méně zeleně a během vln veder se silně přehřívají. Beton, asfalt a domy naakumulované teplo uvolňují i během noci, takže obyvatelé nemají možnost si od vysokých teplot odpočinout.
Část předměstí má opačné vlastnosti. Bývá řidčeji zastavěná, zelenější, méně znečištěná a díky lepšímu proudění vzduchu také chladnější. Domy mohou mít větší zahrady, kvalitnější izolaci nebo lepší možnosti větrání. Dosud byly tyto lokality často levnější než centrum, právě jejich mikroklima však může jejich hodnotu postupně zvyšovat.
„S delšími a intenzivnějšími vlnami veder se mohou priority lidí měnit,“ upozorňuje spoluautorka výzkumu Amalia Calderón-Argelichová. Místa, která dosud s gentrifikací nikdo výrazně nespojoval, se podle ní mohou stát velmi atraktivními právě z hlediska životního prostředí a tepelného komfortu.
Teplota se tak může proměnit v další ekonomickou vlastnost nemovitosti. Vedle dispozice, energetické náročnosti nebo vzdálenosti od metra může kupující zajímat také orientace oken, množství stromů v okolí, teplota během noci, dostupnost klimatického úkrytu nebo to, zda se ulice nachází v tepelném ostrově.
Neznamená to, že realitní portály začnou okamžitě uvádět průměrnou červencovou teplotu vedle počtu pokojů. Výzkum ale naznačuje, že schopnost domu a jeho okolí zvládat vedra může ovlivňovat rozhodování domácností stále více — a s ním také poptávku a cenu.
Největší tlak nemusí přijít do centra
Výzkumníci z Universitat Autònoma de Barcelona vytvořili index pro 2051 sčítacích obvodů v 36 obcích barcelonské metropolitní oblasti. Propojili informace o vystavení vedru, dostupnosti zeleně, stáří budov, sociální situaci obyvatel, veřejných službách i schopnosti jednotlivých čtvrtí reagovat na klimatické a bytové problémy.
Výsledek překvapil i samotné autory. Největší zranitelnost se neobjevila v historickém centru Barcelony, které už prošlo silnou turistickou a komerční gentrifikací, ale na metropolitní periferii.
Mezi rizikové lokality patří například Badia del Vallès, Sant Adrià del Besòs, Castelldefels, Valldoreix a části obcí Sant Boi de Llobregat a Torrelles de Llobregat. Spojuje je kombinace dostupnějšího bydlení, lepšího prostředí a obyvatel, kteří by nemuseli zvládnout rychlý růst nájmů nebo cen nemovitostí. Podrobnosti zpřístupňuje veřejná mapa ICTA-UAB.
Právě dostupnější periferie už dnes přebírají část poptávky od lidí, kteří si nemohou dovolit bydlení v centru. Pokud se k nižší ceně přidá ještě příjemnější letní klima, mohou začít stejná místa vyhledávat také bohatší domácnosti, investoři a developeři.
Vzniknout může stejný mechanismus, jaký evropská města zažila v centrech: příchod movitějších obyvatel, nové podniky a investice, růst cen a postupné vytlačování domácností s nižšími příjmy. Tentokrát ale změnu nemusí spustit turistika nebo kreativní průmysl, nýbrž snaha uniknout extrémnímu horku.
Park může ochladit ulici a zároveň zdražit bydlení
Klimatickou gentrifikaci nemusí vyvolávat pouze stěhování lidí do přirozeně chladnějších oblastí. Spouštěčem mohou být také investice měst do parků, stromových alejí, obnovených vodních toků, zelených koridorů nebo zateplování domů.
Taková opatření jsou pro zvládání vysokých teplot nezbytná. Zlepšují prostředí, snižují teplotu a chrání zdraví obyvatel. Současně ale mohou zvýšit atraktivitu lokality pro investory a domácnosti s vyššími příjmy.
Projekt ClimateJusticeReady rozlišuje čtyři cesty, kterými může klimatická adaptace zvyšovat náklady na bydlení: soukromě financovanou odolnost, renovace domů, veřejné zelené investice a přesun poptávky do venkovských či okrajových oblastí. Výsledkem mohou být vyšší nájmy, růst cen nemovitostí a ztráta služeb určených původní komunitě.
Podobné procesy už výzkumníci popsali v amerických městech, například v Miami a Bostonu. Tam se hodnota některých bezpečnějších nebo výše položených lokalit mění kvůli záplavám a růstu hladiny moře. V jižní Evropě může být hlavním motorem stále častěji právě vedro.
Bydlení odolné proti vedru se může stát luxusem
Movitější lidé si naopak mohou vybírat. Mohou se přestěhovat do zelenější lokality, koupit novostavbu s kvalitním chlazením nebo investovat do stínění a technologií. Tepelný komfort se tak může z běžné vlastnosti bydlení proměnit v privilegium.
Barcelonský index má městům umožnit rozpoznat rizikové čtvrti dříve, než začne skutečné vytlačování obyvatel. Autoři doporučují spojovat klimatickou adaptaci s výstavbou sociálního a dostupného bydlení, ochranou nájemníků, dostupnými klimatickými úkryty a zapojením místních komunit.
Při výběru nové adresy tak může být stále důležitější otázka, která ještě před několika lety stála na okraji zájmu: jak se tady bude žít během čtyřicetistupňového léta? Pro realitní trh může být odpověď brzy stejně významná jako doba dojezdu do centra.
