Krátkodobé pronájmy přes Airbnb nebo Booking.com už nejsou pro finanční úřady anonymní.
Shutterstock.com
Airbnb už není bokovka mimo dohled státu. Chyby v daních mohou majitele bytů vyjít draho
Krátkodobý pronájem přes Airbnb nebo Booking.com vypadá na první pohled jednoduše. Majitel nabídne byt, apartmán nebo chatu, host přijede na pár nocí a peníze dorazí přes platformu. Jenže z pohledu daní už dávno nejde o nenápadný přivýdělek, který se dá nechat stranou
msk
Finanční správa má o digitálních platformách výrazně víc informací než dřív. A majitelé nemovitostí, kteří si přes ně přivydělávají, mohou narazit hned na několik povinností najednou: daň z příjmů, případnou živnost, DPH režim identifikované osoby, místní poplatek z pobytu nebo evidenci hostů.
Základní problém je přitom jednoduchý. Ne každý příjem z bytu je automaticky příjem z nájmu. U krátkodobého ubytování záleží na tom, co přesně majitel hostům poskytuje.
Pronájem, nebo ubytovací služba?
Majitelé často vycházejí z představy, že pokud někomu za peníze přenechají byt, jde o nájem. U dlouhodobého bydlení to zpravidla platí. U krátkodobých pobytů přes platformy typu Airbnb nebo Booking.com ale může být situace jiná.
Rozhodující je charakter služby. Pokud hosté nedostávají jen prostor k užívání, ale také služby typické pro ubytování — například pravidelný úklid, výměnu ložního prádla, předávání klíčů, občerstvení nebo další servis — může finanční úřad činnost posoudit jako poskytování ubytovacích služeb.
„Jestliže hostům nabízí služby typické pro ubytování, například pravidelný úklid, výměnu ložního prádla, předávání klíčů, občerstvení nebo další servis, může finanční úřad takovou činnost posuzovat jako podnikání a poskytování ubytovacích služeb,“ upozorňuje Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.
Rozdíl není jen slovní. Od správného zařazení se odvíjí způsob zdanění, možnost uplatnit výdaje, ale i povinnosti vůči živnostenskému úřadu, zdravotní pojišťovně a správě sociálního zabezpečení.
Platformy už nejsou daňová slepá skvrna
Další častý omyl se týká dohledatelnosti příjmů. Část majitelů stále spoléhá na to, že peníze ze zahraničních platforem finanční úřad neuvidí. Jenže po zavedení evropských pravidel DAC7 už tato představa neplatí.
Digitální platformy mají povinnost shromažďovat a předávat údaje o lidech, kteří přes ně prodávají služby nebo pronajímají nemovitosti. Do hlášení patří identifikační údaje, počet transakcí i dosažené příjmy. Daňové správy si tyto informace mezi sebou automaticky vyměňují.
„Digitální platformy dnes předávají daňovým správám informace o pronajímatelích, počtu rezervací i dosažených příjmech. Finanční úřady tak mají výrazně lepší přehled než v minulosti a dokážou snadněji identifikovat případy, kdy příjmy nebyly přiznány nebo byly vykázány nesprávně,“ říká Jana Jáčová z UOL Účetnictví.
Riziko kontroly tak roste hlavně u lidí, kteří krátkodobé pronájmy provozují opakovaně, dlouhodobě nebo ve větším rozsahu. Finanční úřad nemusí čekat na náhodu. Může porovnávat údaje z platforem s daňovými přiznáními.
Daň z příjmů je jen začátek
Mnoho pronajímatelů řeší hlavně to, zda příjem uvést v daňovém přiznání. Jenže u krátkodobého ubytování to nemusí být jediná povinnost.
Typickým příkladem je DPH. I člověk, který není plátcem DPH, se může dostat do režimu identifikované osoby, například pokud přijímá službu od zahraniční společnosti. U platforem může jít o provize nebo zprostředkovatelské služby poskytované zahraničním subjektem.
Pro majitele bytu to může být nepříjemné překvapení. Nemusí být klasickým plátcem DPH, přesto mu vznikne registrační a administrativní povinnost vůči finančnímu úřadu.
K tomu se mohou přidat místní poplatky z pobytu a evidenční povinnosti vůči obci. Pravidla se navíc mohou lišit podle města. To, co majitel vyřeší v daňovém přiznání, tak ještě nemusí znamenat, že má splněno vše.
Náklady mohou daň snížit. Ale jen když existují doklady
Dobrá zpráva pro majitele je, že správně vedená evidence může snížit daňový základ. U krátkodobého ubytování lze v řadě případů uplatnit náklady související s provozem.
Může jít o energie, internet, úklid, praní prádla, vybavení apartmánu, drobné opravy, údržbu, provize platformám nebo další výdaje spojené s ubytováním. Podstatné ale je, aby byly doložené a průběžně evidované.
„Majitelé by si proto měli pečlivě uchovávat veškeré doklady a evidovat příjmy i výdaje průběžně. Zpětné dohledávání dokladů několik měsíců po skončení roku bývá jedním z nejčastějších důvodů chyb v daňovém přiznání,“ říká Pavel Janeček.
Právě evidence bývá slabé místo občasných pronajímatelů. Příjmy přijdou přes platformu, ale náklady zůstávají rozházené v účtenkách, výpisech a fakturách. Při kontrole pak nestačí říct, že náklady „nějaké byly“. Je potřeba je prokázat.
Ani pár letních pobytů nemusí být bez povinností
Častá otázka zní: co když někdo pronajme chatu nebo byt jen párkrát do roka? Ani tady neexistuje jednoduchá univerzální odpověď.
Rozhoduje rozsah činnosti, výše příjmů, pravidelnost, způsob nabídky, poskytované služby i celkový charakter ubytování. U jednoho vlastníka může jít ještě o příležitostný příjem, u jiného už o soustavnou podnikatelskou činnost.
„Rozhodující je konkrétní rozsah činnosti, výše příjmů i způsob poskytování ubytování. Každý případ je proto potřeba posuzovat individuálně. To, co může být u jednoho vlastníka ještě považováno za příležitostný příjem, může být u jiného již klasickou podnikatelskou činností,“ upozorňuje Jana Jáčová.
Problém vzniká hlavně ve chvíli, kdy se z „občasného pronájmu“ postupně stane pravidelný byznys, ale majitel dál postupuje jako při nahodilém přivýdělku.
Nejlevnější je nastavit pravidla hned na začátku
Krátkodobé pronájmy v Česku dál lákají. Pro majitele mohou být zajímavým zdrojem příjmů, zejména ve velkých městech, turistických lokalitách nebo u rekreačních objektů. Daňově a administrativně ale nejde o bezstarostnou činnost.
„Mnoho lidí vnímá Airbnb nebo Booking jako jednoduchý způsob přivýdělku. Ve skutečnosti ale může jít z pohledu daňových předpisů o poměrně komplexní činnost,“ říká Janeček.
Nejčastější chyby jsou podle něj tři: špatné zařazení příjmů, opomenutí povinností spojených s DPH a spoléhání na to, že o příjmech finanční úřad neví. Všechny tři mohou vést k doměření daně, sankcím nebo problémům při kontrole.
Krátkodobé ubytování tak přestává být šedou zónou mezi sousedským přivýdělkem a podnikáním. Platformy ho udělaly jednodušší pro hosty i majitele. Evropská pravidla a digitální reporting ho ale zároveň udělaly viditelnějším pro stát.
Kdo chce byt, apartmán nebo chatu nabízet přes Airbnb či Booking, měl by proto řešit daně dřív, než přijde první kontrola. Včasná evidence, správné zařazení příjmů a konzultace s účetním nebo daňovým poradcem budou obvykle levnější než pozdější doplácení a vysvětlování.
