Nový problém realitního trhu: fotky bytů mohou ukazovat rekonstrukci, která nikdy neproběhla
Vytvořeno v NanoBanana
Realitní podvod nové doby. AI dokáže z omšelého bytu udělat katalogové bydlení
Na fotografii vidíte světlý byt, novou kuchyň, čisté stěny, moderní sedačku a odpolední světlo přes celý obývací pokoj. Jenže na prohlídce pak stojíte v menší, tmavší místnosti bez nábytku, s opotřebovanou podlahou a kuchyňskou linkou, která má nejlepší roky dávno za sebou.
šéfredaktor
Dříve podobný rozdíl dokázal vytvořit hlavně šikovný fotograf, širokoúhlý objektiv a trochu retuše. Dnes stačí umělá inteligence. Ta během několika minut vyklidí pokoj, doplní nábytek, změní světlo, schová nepořádek, vymění podlahu nebo ukáže byt po rekonstrukci, která se ve skutečnosti nikdy nestala.
Pro realitní trh jde o nový problém. Virtuální úpravy fotek nejsou samy o sobě špatně. Nebezpečné začínají být ve chvíli, kdy se přestanou tvářit jako vizualizace a začnou působit jako běžná dokumentace skutečného stavu nemovitosti.
Virtuální staging může pomoci. Musí být ale přiznaný
Takzvaný virtuální staging má ve světě realit logiku. Prázdný byt se prodává nebo pronajímá hůř než prostor, ve kterém si zájemce dokáže představit postel, stůl, sedačku nebo pracovní kout.
U starší nemovitosti může vizualizace rekonstrukce ukázat potenciál dispozice. Může pomoci kupujícímu pochopit, co by s bytem šlo udělat, pokud by do něj investoval další peníze.
Zásadní je ale hranice mezi návrhem a realitou.
Prázdná místnost s virtuálním nábytkem není problém, pokud je tak jasně označená. Jiná situace nastává, když AI odstraní fleky na zdi, opraví poškozený strop, vymění starou kuchyň, dodá novou podlahu nebo zlepší výhled z okna.
To už nejsou dekorace. To jsou vlastnosti nemovitosti, podle kterých se člověk rozhoduje, jestli zavolá makléři, pojede na prohlídku nebo zaplatí rezervační poplatek.
Fotka u bydlení rozhoduje rychleji než text
U nemovitostí má obraz mimořádnou sílu. Zájemce většinou nečte inzerát od konce do začátku. Nejdřív projde fotky. Teprve potom řeší cenu, lokalitu, dispozici nebo technický stav.
U běžného zboží se dá produkt často porovnat s recenzemi, videi nebo snímky od zákazníků. U konkrétního bytu nebo domu má zájemce většinou jen fotky, půdorys a popis od prodávajícího či makléře.
Přikrášlená galerie tak může stát člověka cestu přes město, ztracený den volna, tlak na rychlé rozhodnutí nebo v horším případě rezervační poplatek za něco, co ve skutečnosti neodpovídá prezentované nabídce.
V USA už přichází regulace
Ve Spojených státech se problém AI upravených realitních fotografií už dostal i do pravidel.
Kalifornský zákon AB 723, schválený v roce 2025, ukládá realitním profesionálům povinnost uvádět, že reklamní snímek byl digitálně upraven. U online inzerce má být zároveň dostupný neupravený snímek nebo odkaz na něj.
Povinnost se týká úprav, které mění podobu nemovitosti – například nábytku, spotřebičů, podlah, stěn, barvy, zahrady, fasády, půdorysu, výhledu z okna nebo okolních objektů.
Varování před AI generovanými a AI vylepšenými realitními nabídkami vydal také newyorský Department of State. Podle něj mohou podobné nástroje vytvářet přehnanou nebo zavádějící představu o nabízené nemovitosti.
Česko speciální pravidla zatím nemá
České právo zatím nemá zvláštní úpravu pro AI staging realitních fotografií. To ale neznamená, že by v inzerátech bylo možné ukazovat cokoliv.
Už dnes platí obecná pravidla proti klamavé reklamě a nekalým obchodním praktikám. Spotřebitele může uvést v omyl i informace, která je sama o sobě pravdivá, pokud je podaná zavádějícím způsobem.
U AI fotek je právě v tom jádro problému. Snímek může být „jen inspirací“, ale pokud to u něj není jasně uvedeno, zájemce ho bude přirozeně chápat jako současný stav bytu.
Velké české inzertní služby už dnes pracují s pravidly, že fotografie mají odpovídat realitě a nemají být pouhou ilustrací. Chybí ale jasný standard, který by přímo u každé fotky rozlišil, zda jde o skutečný stav, virtuální staging nebo návrh po rekonstrukci.
AI Act sám o sobě nestačí
Evropský AI Act řeší mimo jiné označování syntetického nebo uměle upraveného obsahu. Od srpna 2026 mají začít platit povinnosti, které se týkají také označování AI generovaných obrázků, videí, zvuků nebo textů.
U realitních galerií to ale nebude jednoduché.
Metadata se mohou při nahrání ztratit. Screenshot je odstraní úplně. A starší fotky žádný původ dokazovat nebudou.
Navíc bude často sporné, kde končí běžná úprava fotografie a kde začíná změna významu snímku. Jiná věc je lehce upravené světlo. Jiná věc je odstraněná plíseň, nová podlaha nebo virtuálně přidaná kuchyň.
Proto by označení mělo být přímo u fotky, nikoli schované v obchodních podmínkách nebo na konci inzerátu.
Jak poznat podezřele upravený byt
Stoprocentně odhalit AI úpravu pouhým okem nejde. Současné nástroje už dávno nedělají jen očividné chyby.
U bytů ale pomáhá dívat se na detaily.
Podezřelé mohou být zvláštní odlesky v oknech a zrcadlech, nesedící stíny, podivné hrany koberců, nábytek splývající se zdí, deformované zásuvky, radiátory nebo přechody mezi podlahou a stěnou.
Varovným signálem je také galerie, ve které jeden pokoj vypadá jako z katalogu a zbytek bytu je nafocený běžně mobilem.
Před prohlídkou se vyplatí chtít aktuální neupravené fotografie. U dražší nemovitosti dává smysl požádat i o video průchod bytem, ideálně jedním nepřerušeným záběrem.
Ptejte se konkrétně
Nejlepší obrana proti upraveným realitním fotkám je jednoduchá: ptát se přímo.
Je nábytek součástí bytu? Je kuchyň opravdu v tomto stavu? Odpovídá barva stěn realitě? Byly odstraněny vady, nepořádek, kabely, osobní věci nebo poškození? Ukazuje galerie současný stav, nebo návrh po rekonstrukci?
Vyhýbavá odpověď je sama o sobě důležitý signál.
U nájmu může několik nepříjemných otázek ušetřit peníze i čas. U koupě nemovitosti za miliony korun by mělo být samozřejmostí ověřit nejen fotky, ale také technický stav, právní dokumenty a podmínky rezervační smlouvy.
Hezká galerie nesmí nahradit realitu
Největším rizikem povedených AI fotek je rychlost. Člověk má pocit, že dobrá nabídka brzy zmizí, a začne řešit rezervaci dřív než samotný byt.
Právě tady se vyplatí zpomalit.
Virtuální sedačka v prázdném pokoji nikomu neublíží, pokud je jasně přiznaná. Nebezpečná je galerie, která se tváří jako obyčejná dokumentace, ale ve skutečnosti prodává návrh, iluzi nebo rekonstrukci, která zatím existuje jen v počítači.
U nemovitosti za miliony korun je popisek „vizualizace“ naprosté minimum. A pro zájemce platí jednoduché pravidlo: nejdřív ověřit realitu, teprve potom rezervovat.
